По итогам 2022 года более 150 международных сетей объявили о временной приостановке деятельности в России. Такая беспрецедентная ситуация на рынке коммерческой недвижимости заставляет арендодателей продумывать наиболее выгодные траектории развития сотрудничества с арендаторами. Текущее положение спровоцировало волну судебных разбирательств между сторонами арендных отношений.
В связи с этим команда Land Law Firm подготовила статью для издания Commercial Real Estate, в которой проанализировала законодательные меры защиты арендодателей в свете ухода арендаторов коммерческой недвижимости, а также рассмотрела тенденции судебной практики.
Новое законодательство
В период массового ухода арендаторов с российского рынка коммерческой недвижимости законодатель не оставил арендодателей без дополнительных мер защиты. Согласно новым правилам игры, если в договоре аренды, стороной-арендатором которого является иностранное лицо, связанное с недружественным государством, а арендная плата зависит от результатов его хозяйственной деятельности, и тот приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, арендодатель вправе:
- требовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год, или за период с января 2022 года по 24 февраля 2022 года, если использование арендуемого имущества началось с 1 января 2022 года.
- отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, если по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором требования, он не возобновил свою хозяйственную деятельность или не уплатил арендную плату (Ст. 21.2 Федерального закона от 14.07.2022 N 332-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
При этом в случае одностороннего отказа арендодателя ему не начисляются предусмотренные законом или договором неустойки (штрафы, пени) и к нему не применяются другие меры ответственности. В отношении арендатора же не ограничена возможность взыскания неустойки и применения иных видов ответственности, предусмотренной договором аренды.
Однако из данных правил есть исключения. Например, они не применяются, если прекращен контроль иностранного лица, связанного с недружественным государством, и изменено фирменное наименование, либо если установлен контроль российского лица. С этим фактором связано массовое переименование тех брендов, кто намерен и дальше продолжать деятельность в РФ.
Судебная практика
В судебной практике наблюдаются массовые иски ТЦ к ушедшим брендам. Но лишь немногие споры суд рассматривает по существу. В большинстве случаев после подачи иска арендодатель отказывается от требований по причине оплаты арендатором задолженности или в связи с иными способами досудебного урегулирования спора (Дело № А40-134796/2022, № А40-102583/2022, № А41-36678/2022, А40-133503/2022, А40-133758/2022, А41-46666/2022, А53-18169/2022, А12-16423/2022). Это может быть обусловлено желанием защитить репутацию как с одной, так и с другой стороны, планами зарубежных компаний в будущем возобновить работу в арендуемом помещении после смены контроля, а также желанием арендодателей предоставить помещение другому арендатору в максимально короткие сроки.
- Яркий пример того, как переименование зарубежного бренда и изменение товарного знака помогло известной торговой сети сохранить арендуемое помещение – спор Макдоналдс с собственником ТЦ (дело № А40-112206/2022).
Арендодатель обращался в суд с требованием о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и возврате арендуемых помещений. Однако при обращении в суд арендатор тут же погасил задолженность по арендной плате, а суд указал, что новые арендные правила об отказе от договора в одностороннем порядке не применяются, если арендатор сменил контроль и фирменное наименование.
Доводы истца о нецелевом использовании арендуемого помещения вследствие прекращения хозяйственной деятельности были отклонены судом. К тому же, пока дело рассматривалось в суде арендатор возобновил коммерческую деятельность. По мнению судов, важен также период, на который приостанавливалось осуществление коммерческой деятельности.
Суд указал, что приостановление деятельности на 4 месяца нельзя признать значительным и существенным нарушением условий Договора по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Отказом Арендатора от реализации своего права вести деятельность на непродолжительный, вынужденный период времени не нарушается имущественный интерес Арендодателя.
Таким образом, суд встал на сторону арендатора и отказал в расторжении договора аренды и возврате арендуемого помещения.
Определяющим в данном споре стал факт оперативного изменения фирменного наименования и оплата задолженности, а также возобновление коммерческой деятельности. Однако не все зарубежные бренды смогли вновь открыть двери покупателям, поэтому к ним суды отнеслись со всей строгостью.
2. Применение законодательных нововведений о защите арендодателей в судебной практике не столь однозначно. Вопреки новым арендным правилам, в одном из арендных споров суд отказался считать размер задолженности по арендной плате по среднемесячной ставке за прошлый год. Суд согласился с арендатором в части расчета задолженности по арендной плате – при неосуществлении коммерческой деятельности оборот равен нулю, следовательно, задолженность, рассчитываемая как процент с оборота, также равна 0. (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 N 10АП-17600/2022 по делу № А41-37099/2022).
При таких обстоятельствах суд посчитал, что требование в части взыскания арендной платы несостоятельно, поскольку основано на произвольном расчете и не соответствует условиям заключенного договора, требования удовлетворены только в части взыскания штрафа.
3. В деле № А40-115234/22-150-927 суд отверг довод арендатора о том, что уход зарубежных брендов является существенным изменением обстоятельств в связи с внешнеэкономической обстановкой и санкциями.
Суд посчитал, что ответчик самостоятельно принял решение о приостановлении деятельности магазина в связи проведением специальной военной операции и введением внешнеэкономических санкций, что привело, по мнению ответчика, к запретам на полеты в РФ, на транспортное сообщение со странами ЕС для российских перевозчиков. Произошедшую ситуацию суд расценил как предпринимательский риск, который арендатор не мог не учитывать при заключении договора аренды. Законодательного запрета на осуществление коммерческой деятельности в текущей ситуации не было. Так как расторжение договора по инициативе арендодателя мотивировано неисполнением арендатором условий договора, суд удовлетворил заявленное требование о взыскании исключительной неустойки в полном объеме. Однако в других делах суд при такой же мотивировке о предпринимательской риске и самостоятельном решении об уходе воспользовался правом суда на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки до соразмерной нарушению величины, уменьшив сумму санкции в 7.5 раз по сравнению с заявленным требованием. (Решение Арбитражного суда Московской области от 25.11.2022 г. по делу № А41-61811/22, А41-61814/22).
Практика рассмотренных и разрешенных дел по арендным спорам после ухода брендов из России слишком немногочисленна, чтобы делать на ее основании исчерпывающие выводы и давать конкретные рекомендации. Многое зависит от условий договора и развития политической обстановки в стране. По состоянию на конец 2022 г. суды не настроены признавать специальную военную операцию и введение внешнеэкономических санкций, сложности с поставками товаров и авиасообщением существенным изменением обстоятельств по ст. 451 ГК РФ. Отказ от российского рынка суды оценивают как самостоятельное коммерческое решение зарубежных брендов, которое не должно влиять на имущественное положение арендодателей коммерческой недвижимости.
Положение арендодателей представляется более устойчивым, тем более в свете внесения изменений в Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ. Арендаторы, в свою очередь, могут рассчитывать на снижение размера неустойки до соразмерной величины.
Подробнее: https://www.cre.ru/analytics/89517