Недавно издание CRE+ опубликовало материал о том, какие законопроекты станут самыми важными для рынка недвижимости. В подготовке этого текста редакции помогла ведущий юрист Land Law Firm Алена Дурнева.
ПОДДЕРЖКА СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ
Особое внимание в своем комментарии Дурнева уделила законопроектам, направленным на поддержку строительной отрасли. «Период 2022-2024 богат на так называемые моратории в сфере долевого строительства. До конца 2024 года действуют два постановления Правительства, ограничивающие срок начисления и определяющие порядок начисления штрафных санкций по договорам участия в долевом строительстве», – отметила эксперт.
С 1 сентября 2024 года вступили в силу поправки, ограничивающие ответственность застройщиков. Документ ограничивает действие Закона «О защите прав потребителя», снижая ставку, по которой рассчитывается неустойка за нарушение срока устранения строительных недостатков (с 1% за каждый день просрочки до 1/300 ставки ЦБ) и размер штрафа (с 50% от суммы устранения строительных недостатков до 5%). Также законопроект сокращает гарантийный срок на объект долевого строительства с 5 до 3 лет.
Эти меры нацелены на поддержку застройщиков и сокращение их расходов на уплату участникам долевого строительства штрафных санкций.
Также с 1 сентября вступила в силу еще одна мера поддержки застройщиков. Федеральный закон № 280-ФЗ наделил Правительство полномочиями по установлению случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется подготовка рабочей документации. Дурнева напоминает: разработчики законопроекта предполагали, что одностадийное проектирование коснется распределительных газопроводов и газопроводов-вводов, не относящихся к категории технически сложных, уникальных и особо опасных. Но итоговый перечень случаев определит кабмин.
«Одностадийное проектирование позволит сократить количество документов, необходимых для реализации строительных проектов, снизив стоимость проектирования», – подчеркивает эксперт.
БРЕМЯ СОДЕРЖАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Еще один блок важных законодательных новелл и инициатив касается общего тренда на
на увеличение платы за владение, пользование и распоряжение дорогостоящей недвижимостью, отмечает Алена.
Так, Федеральный закон № 176-ФЗ о повышении налогов не обошел стороной и сферу недвижимости. Субъектам РФ дали возможность увеличивать ставку налога на имущество организаций с 2,2% до 2,5% в отношении недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн. руб.
Также увеличилась предельная ставка земельного налога (с 0,3 % до 1,5 %) в отношении земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или занятых инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. А еще повышены размеры госпошлины за регистрацию права собственности на объекты недвижимости стоимостью более 20 млн руб. для физических лиц и 22 млн. рублей для юридических лиц.
Другой важный принятый закон – № 321-ФЗ. Он ввел единые правила расчёта арендной платы государственных и муниципальных земельных участков. По новым правилам арендная плата будет начисляться только исходя из кадастровой стоимости. Сейчас субъекты РФ самостоятельно определяют порядок расчёта арендной платы, устанавливая собственные ставки и коэффициенты.
«Закон вступит в силу с 1 января 2026, поскольку необходим переходный период, в течение которого субъекты Российской Федерации скорректируют порядок расчёта в соответствии с новыми правилами. Нововведение позволяет уравнять арендаторов публичных земельных участков, сделав размер арендной платы более предсказуемым для них», – комментирует Дурнева.
Обсуждается и унификация правил в отношении платы за смену вида разрешенного использования земельного участка. Сейчас такая плата предусмотрена в Москве и Московской области, отмечает юрист, но законопроект № 590113-8 предлагает разрешить субъектам РФ устанавливать плату за изменение вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в частной собственности, на вид разрешенного использования, предусматривающий строительство или реконструкцию.
«Принятие законопроекта может существенно отразиться на стоимости строительных проектов, например, в Москве, плата за смену вида разрешенного использования может исчисляться сотнями миллионов рублей», – предупреждает Алена.
БОРЬБА С АПАРТАМЕНТАМИ
Еще одна заметное изменение касается только рынка столичной недвижимости. В начале лета московские власти ввели значительные штрафы за использование нежилых зданий, строений, сооружений для проживания. То есть, в качестве апартаментов. Нарушение, по словам Дурневой, заключается в строительстве, реконструкции апартаментов на земельных участках для этого не предназначенных. Штрафы не затронут апартаменты, расположенные на земельных участках, изначально предоставленных для их строительства.
«То есть в настоящий момент политика города направлена на активную борьбу с незаконными апартаментами, и пример Москвы могут перенять другие субъекты РФ», – предупреждает юрист.
