Рынок аренды в этом году снова претерпел потрясения, схожие с ситуацией в 2020 году в связи с антиковидными ограничениями. Учитывая влияние внешних факторов многие из иностранных компаний заявили о ликвидации или приостановке деятельности в стране, а российский бизнес решил пересмотреть условия арендных договоров или вовсе их расторгнуть в связи с переходом многих сотрудников на удаленку и релокацией. Это стало отправной точкой для подготовки редакцией Право.ru материала, в рамках которого юристов опросили о динамике запросов от клиентов на изменение арендных соглашений и ставок из-за происходящего, а также просили оценить шансы на расторжение договора в судебном порядке.
Управляющий партнер Land Law Firm, адвокат Денис Литвинов в комментарии для издания «Право.ru» отмечает, что пока не фискируются какие-либо запросы на досрочное расторжение арендных отношений по причинам, прямо связанным именно с отъездом большого числа сотрудников на неопределенный срок за границу или объявленной частичной мобилизацией. «Для этого видимо еще прошло мало времени: арендаторы пробуют во внесудебном порядке договориться об уменьшении арендуемых площадей, а кто-то просто выжидает, не исключая возможности возвращения уехавших сотрудников», – добавил он.
При этом Денис предполагает, что большое количество компаний, сотрудники которых релоцировались или были мобилизованы, уже в самое ближайшее время будут сокращать арендные площади в судебном порядке, и вполне возможно, что после новогодних каникул ситуация резко ухудшится.
В то же время, с марта 2022 года наблюдается общая тенденция увеличения споров на арендном рынке: и с точки зрения задолженностей по платежам, и с точки зрения досрочного изменения или прекращения отношений. «Финансовые претензии стали реже разрешаться во внесудебном порядке – многие арендаторы теперь предпочитают в нарушение договора отсрочить выплату и сохранить деньги на счете, даже в ущерб снижения доверия и репутации. На рынке становится все более популярной позиция, что досрочное расторжение договора за двукратную просрочку арендных платежей больше не играет роль мотиватора платежной дисциплины как раньше. Вакантных офисов все больше, поэтому и уверенность арендатора в том, что арендодатель не пойдет на расторжение договора с ними – все выше», – поделился Денис.
По мнению управляющего партнера Land Law Firm, сложившаяся в 2022 году на арендном рынке ситуация существенно хуже кризиса, возникшего в пандемийный период. «В пандемию арендодатели часто шли навстречу арендаторам, понимая, что закрытие офисов и торговых площадок носит временный характер. В отличие от прошлой ситуации сейчас уже абсолютно очевиден долгосрочный спад в экономике. С учетом беспрецедентного сокращения горизонта планирования многие арендодатели сменили дружелюбную стратегию согласия на отсрочки платежей и сохранения долгосрочных отношений на гораздо более агрессивную стратегию требования платежей «в моменте» независимо от внешних факторов», – заметил он.
К тому же, сейчас собственники коммерческих площадей и арендаторы не получают никакой финансовой поддержки от государства, тогда как в пандемийный период были установлены и отсрочки арендных платежей при аренде у государства, и сниженные арендные ставки на период приостановления деятельности арендаторами ряда отраслей.
Важно, что летом Минэкономразвития не поддержало законопроект о признании санкций по общему правилу форс-мажором. «Законодатель, как и в пандемийный период, предоставил судам право в каждом конкретном споре исходя из обстоятельств дела определять возможность изменения или прекращения арендных отношений без штрафных санкций», – пояснил Денис.
По словам управляющего партнера Land Law Firm, в судебной практике началось формирование двух разных подходов: с одной стороны, жесткое отстаивание интересов российских арендодателей в спорах с иностранными арендаторами, ярким примером которого является 332-ФЗ, регулирующий отношения с арендаторами под контролем «недружественного» иностранного лица, а с другой стороны – в спорах с российскими арендаторами исследование конкретных обстоятельств, приведших к запросу на прекращение или изменение аренды.
Из советов для арендаторов, которые хотят изменить или расторгнуть соглашение, Денис отметил максимальное подкрепление еще на досудебном этапе своих требований об изменении или прекращении арендных отношений мотивированными объяснениями и письменными доказательствами, так как в дальнейшем будет больше шансов на признание судами подобного поведения добросовестным.
А если арендодатель не хочет расторгать договор – самым лучшим решением будет поиск компромиссов с добросовестными арендаторами, требования которых о расторжении или изменении арендных отношений имеют под собой справедливую финансовую или кадровую подоплеку.
Подробнее: https://pravo.ru/story/243691/