На Право.ru вышел дайджест по недвижимости и строительству за февраль 2026 года. В материал вошли комментарии юристов Land Law Firm Дарьи Плотниковой и Анастасии Руссковой.
Они оценили ключевые события месяца: новые гарантии для застройщиков при изменении градостроительных требований, позицию КС по оплате судебных экспертиз, подходы ВС к расчету неосновательного обогащения за пользование землей и нюансы получения недвижимости по приобретательной давности.
Строительство ОКС будут проверять на актуальность ограничений
Минстрой подготовил поправки к Градостроительному кодексу. Документ вводит правило: ограничения для застройщика фиксируются на момент получения первого разрешения на строительство. Проверка соответствия объекта требованиям пройдет по нормам, которые действовали в день выдачи этого разрешения — как при внесении изменений в документ (кроме случаев с образованием участков), так и при выдаче разрешения на ввод.
Юрист Land Law Firm Дарья Плотникова объясняет: застройщики получат уверенность, что завершат проект и введут его в эксплуатацию, даже если законодательство ужесточится уже в процессе работ.
Эксперт уточняет — подход не новый. Аналогичная норма есть в п. 3 ч. 10 ст. 4 закона «О введении в действие Градостроительного кодекса», но она временная: работает до 1 января 2027 года и касается только объектов с разрешениями, выданными до 1 января 2024 года, которые еще не ввели. Минстрой хочет закрепить механизм навсегда.
Старые требования появились после реформы 2018 года, когда законодатель ввел приоритет ограничений над правами на землю и здания. С тех пор соответствие проверяли трижды — при получении разрешения, его корректировке и вводе в эксплуатацию.
Плотникова приводит пример: в судебной практике отказывали во вводе из-за смены ПЗЗ во время стройки. В одном деле участок перевели в зону ИЖС, пока на нем строили церковь — культовые здания там нельзя, поэтому ввод не согласовали. КС отклонил жалобу, указав, что действующий режим участка нужно соблюдать (определение от 17 декабря 2020 года № 2861-О).
«Этот подход перекладывал на застройщика все риски изменения режима использования земли и градостроительного регламента. Застройщики не могли предугадать, станет ли другой градостроительная ситуация к моменту завершения строительства и получения разрешения на ввод. Новая модель защищает их: соответствие ограничениям будут проверять по правилам, действовавшим на дату выдачи первоначального разрешения на строительство. Это позволит получить разрешение на ввод и зарегистрировать права на объект, даже если во время строительства появились новые требования», — говорит Дарья Плотникова.
КС запретил произвольно снижать оплату судебных экспертиз
Конституционный суд признал ч. 3 ст. 108 КАС неконституционной — эта норма позволяла судам урезать согласованную оплату экспертизы без объективных критериев (постановление № 6-П).
Разбирательство началось с жалобы АНО «Центр мониторинга и контроля за ценообразованием». В споре о тарифах суд сначала одобрил 4,5 млн руб. за экспертизу, но потом пересмотрел: первая инстанция снизила до 3 млн руб., апелляция — до 520 000 руб.
КС указал: законодатель не прописал правила снижения. Суды берут за основу расценки госучреждений, хотя частные эксперты работают по рыночным тарифам. До принятия новых норм урезать оплату можно только при явных нарушениях — неполное заключение, несоответствие закону или очевидная несоразмерность цены объему работ.
Плотникова отметила: в административных делах суды регулярно режут вознаграждение. Из-за рисков частные организации отказываются от сложных исследований. Суды часто выбирают госучреждения, что при их загруженности затягивает процесс.
По ее словам, государственные эксперты переживают снижение легче — они загружены, а в ряде категорий дел (например, споры о кадастровой оценке недвижимости) работают монопольно.
Позиция КС выровняет ситуацию, считает юрист: эксперты обоснуют цену, суд проверит разумность. Суд также назвал критерии оценки: сложность, объем материалов, квалификация специалиста, стоимость аналогичных услуг.
Неосновательное обогащение за пользование участком
ТСЖ «Фортис» взыскали свыше 3,1 млн руб. за использование земли компании «Гамп» (дело № А56-76458/2024). Истец заявил: товарищество разместило на его территории плитку, бордюры и парковочные столбики. Требование — компенсация, сопоставимая с арендой коммерческого участка площадью 363 кв. м.
Верховный суд выявил недочеты: суды не установили фактическую площадь, не проверили довод о том, что территория — внутриквартальный проезд, не выяснили, мог ли собственник извлекать из нее доход. Отсутствие прибыли у ответчика не исключает обогащение, но плату нужно считать по сопоставимым ценам, а не по теоретическому коммерческому потенциалу.
Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова поясняет: суд проверяет, получили ли имущество без оснований, какова выгода и можно ли было ее извлечь. А взыскание за пользование землей базируется на принципе платности.
Нюансы получения недвижимости по приобретательной давности
Жительница Краснодара требовала признать право на гараж 18,8 кв. м по приобретательной давности — семья владела им свыше 15 лет (дело № 18-КГ25-443-К4). Суды отказали из-за отсутствия документов на строительство и землю.
Верховный суд разъяснил: это не препятствие. Нужно доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения плюс законность возведения. Поскольку суды не исследовали эти факты, решения отменили.
Русскова указывает: требовать правоустанавливающие документы избыточно. Приобретательная давность — самостоятельное основание права, для применения ст. 234 ГК другие основания доказывать не нужно.
«Законодатель устанавливает закрытый перечень требований к лицу, которое просит признать за ним право собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности: добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим в течение 15 и более лет», — поясняет Анастасия.
Эксперт обращает внимание: ВС указал проверить законность строительства и предоставления участка. Это связано с разграничением ст. 234 и 222 ГК: приобретательная давность не работает для самостроя, поскольку нарушается условие добросовестности.
Русскова добавляет: гараж поставили на учет в 2022 году, а год его постройки неизвестен. Объект могут признать самовольным, и тогда суд проверит соответствие градостроительным нормам и безопасность по п. 3 ст. 222 ГК.
