Верховный Суд рассмотрел дело о взыскании с арендатора недополученной арендной платы за землю в форме неосновательного обогащения. В 1996 году Общество заключило договор аренды с публичным органом под размещение производственной базы и склада. По истечении 20 лет в результате проверки на земельном участке была выявлена автомойка и автосервис. Департамент горимущества квалифицировал это как нецелевое использование участка, поскольку объекты не соответствовали фактическому виду разрешенного использования, и потребовал доплатить разницу в арендных платежах. Общество отказалось доплачивать, в связи с чем департамент обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими деньгами. Три инстанции удовлетворили иск и обязали ответчика доплатить разницу, исходя из всей площади участка. Арендатор не согласился с решением и направил жалобу в Верховный Суд, акцентируя внимание на то, что из всех 5 зданий только 1 используется не по целевому назначению и занимает 3% арендуемого участка. По итогу рассмотрения дела ВС отменил акты трех инстанций и направил его на новое рассмотрение.
Управляющий партнер Land Law Firm, адвокат Денис Литвинов в комментарии для издания «Право.ru» отмечает, что основой подобного рода споров становится ситуация, распространенная на территории бывших производственных площадок Москвы – здания на земельном участке, арендуемом у города под размещение производственных объектов, полностью или в части используются не по целевому назначению.
По словам Дениса, размер арендных платежей за подобные участки напрямую зависит от их кадастровой стоимости, которая устанавливается в зависимости от в том числе установленного вида использования участка. «Кадастровая стоимость участка для размещения промышленных объектов в разы ниже стоимости участков под офисы низкого класса, автосервисы, мойки, магазины оптовой торговли, небольшие кафе и столовые. Поэтому арендаторам выгодно официально не приводить вид разрешенного использования в соответствие к фактическому использованию, тем самым экономя на арендных платежах. В большинстве случаев не вся площадь участка занята зданиями, используемыми не по целевому назначению. Чаще всего речь идет о 20-30% от общей площади участка», – добавляет он.
Управляющий партнер также отметил, что практика рассмотрения подобного рода дел в последнее время складывалась неоднозначно – в ряде споров суды вставали на сторону арендатора и снижали взыскиваемую сумму в десятки раз пропорционально площади части участка, используемого нецелевым образом, в других делах суды взыскивали неосновательное обогащение в полном объеме, ссылаясь на нормы ст. 37 ГрК РФ и 42, 85 ЗК РФ, которые обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок.
«В рамках настоящего спора кассатор поставил перед Верховным Судом вопрос – должен ли арендатор возмещать ДГИ Москвы недополученную арендную плату за весь земельный участок, если нецелевым образом используется только его малая часть. Ведь в этом случае неосновательное обогащение возникает уже на стороне арендодателя. При наличии действующего договора аренды арендодатель вообще не мог заявлять кондикционные требования. Требования же о взыскании недополученной арендной платы за весь участок при доказанном нецелевом использовании его части противоречат принципу равноценного встречного предоставления», – резюмирует Денис.
Подробнее: https://pravo.ru/story/240261/.