Инвестиции в недвижимость сопровождаются не только юридическими, но и экономическими рисками. Партнер Land Law Firm Ксения Ульянова в материале Право.ru рассказала, какие факторы сегодня угрожают доходности и почему долгосрочная аренда не всегда защищает собственника.
Почему доходность падает
Ульянова обращает внимание на влияние макроэкономической нестабильности: инфляция, колебания цен на строительные материалы и рост себестоимости девелопмента напрямую бьют по экономике проектов. В сочетании с нестабильными арендными ставками это снижает доходность и увеличивает сроки окупаемости.
Дополнительную неопределенность создает трансформация рынка коммерческой недвижимости. Рост электронной коммерции и изменение формата потребления меняют структуру спроса — крупные офисные и торговые площади теряют привлекательность.
На этом фоне инвесторы все чаще выбирают сегменты с устойчивым спросом. По словам Ульяновой, наиболее надежный вариант — помещения, арендованные крупными федеральными сетями продуктовых магазинов. Масштабная логистическая инфраструктура и развитая система дистрибуции таких операторов значительно снижают вероятность закрытия конкретной точки. Договоры аренды с ними, как правило, заключают на пять или десять лет, что дает собственнику предсказуемый денежный поток.
Обратная сторона длинных договоров
Однако долгосрочная аренда несет и риски для собственника. Ульянова поясняет: в таких договорах нередко предусматривают фиксированную индексацию арендной платы с верхним пределом. Когда рыночные ставки растут быстрее этого предела, собственник оказывается связан условиями договора и не может привести арендную плату к рыночному уровню.
«Более того, юридическая сложность досрочного расторжения таких договоров делает затруднительным выход из экономически невыгодных отношений», — говорит Ксения.
Чтобы снизить операционные риски, эксперт рекомендует выбирать объекты в локациях с устойчивым спросом, работать с финансово стабильными арендаторами и поддерживать недвижимость в хорошем техническом состоянии.
