Портал Право.ru выпустил авторскую колонку старшего юриста Land Law Firm Алены Дурневой и юриста Дарьи Плотниковой. Эксперты проанализировали три ключевых изменения земельного и градостроительного законодательства, которые вступают в силу в 2026 году.
ВРИ: больше источников и строже контроль
С 1 марта 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 295, который комплексно меняет регулирование видов разрешенного использования земельных участков. Закон расширяет перечень документов, где можно узнать ВРИ конкретного участка. Теперь сведения содержатся не только в градостроительном регламенте, но и в лесохозяйственном регламенте, положении об ООПТ, документации по планировке территории, лицензиях на недропользование.
Дурнева и Плотникова отмечают: правообладателям придется анализировать больше источников при оценке градостроительного потенциала участка. Закон также вводит жесткое правило — основной ВРИ из ЕГРН должен совпадать с указанным в договоре аренды или безвозмездного пользования. Арендаторы больше не смогут самостоятельно менять вид использования земли вопреки договору.
Закон упрощает образование участков. Граждане и компании получают право готовить схемы расположения земельных участков самостоятельно — как на торгах, так и без них. Это ускорит процедуру предоставления земли из публичной собственности и снимет проблему отказов из-за отсутствия бюджета у администраций на формирование участков.
Сельхозземли: централизация решений и усложнение процедур
Федеральный закон № 52 от 1 апреля 2025 года радикально меняет порядок работы с землями сельскохозяйственного назначения. Причина реформы — стремительное сокращение площади сельхозземель с 600 млн гектаров в 1990-е до 250 млн сегодня. Государство централизует управление этим фондом.
Решения об отнесении земель к категории сельхозназначения теперь принимает Минсельхоз, а не местные органы. Перевод сельхозземель в другую категорию с марта 2026 года станет многоступенчатым. Вместо одного органа появляется цепочка согласований: исполнительный орган субъекта — высшее должностное лицо региона — законодательный орган субъекта. Для сельхозугодий добавляется обязательное заключение Минсельхоза.
Эксперты Land Law Firm рекомендуют правообладателям запустить процедуру перевода до марта 2026 года, пока действует простой порядок. С 2027 года основания для перевода сельхозугодий существенно сократятся — исключат размещение промышленных, социальных, коммунально-бытовых объектов и добычу общераспространенных полезных ископаемых. Сельхозугодья из перечня особо ценных продуктивных земель не подлежат переводу ни при каких обстоятельствах.
Арендная плата: единый подход по всей России
С 1 января 2026 года размер арендной платы за публичные земельные участки во всех регионах будут рассчитывать на основании кадастровой стоимости. Федеральный закон № 321 от 8 августа 2024 года унифицирует подход, который раньше различался по субъектам. В одних регионах платили по кадастровой стоимости участка, в других — по рыночной стоимости права аренды.
Новый порядок расчета применят только к договорам аренды, которые заключат после 1 января 2026 года. Для уже действующих договоров порядок расчета арендной платы не изменится. Арендную плату для участков, которые предоставляют на аукционе, по-прежнему будут определять по результатам торгов.
