На фоне растущего числа деприватизационных исков ведущий юрист Land Law Firm Анастасия Русскова и младший юрист Дарья Плотникова проанализировали для журнала «Юрист компании» ключевые положения недавнего постановления Конституционного суда № 3-П по делу «сочинских садоводов», которое может существенно повлиять на практику изъятия земельных участков.
Основные положения постановления
По общему правилу частные участки, которые оказались в границах особо охраняемых природных территорий, необходимо вернуть в федеральную собственность. По словам наших юристов, для этого достаточно установить сам факт нахождения участка в границах ООПТ.
КС установил три исключения из этого правила. Первое — если населенный пункт полностью включен в границы ООПТ. Второе — если в границы ООПТ попала только часть участка. И третье — если участок перестал относиться к ООПТ из-за изменения ее границ. «В последнем случае необходимо устанавливать причины, по которым территория ООПТ сократилась», — поясняют юристы.
При этом даже формальное отсутствие ООПТ в момент предоставления участка может не помешать его истребованию. Если территория нормативно не была определена как ООПТ, но фактически ей являлась, суды должны применять соответствующие позиции.
Механизм истребования земель
Говоря о процедуре изъятия, эксперты указывают на новый комплексный подход: «КС предложил рассматривать иск о признании права отсутствующим как негаторный. Но при этом суды должны учитывать гарантии виндикационного иска — принимать во внимание добросовестность приобретателей и сроки исковой давности».
«Если гражданин приобретает участок с явными признаками леса, он должен уделить особое внимание подтверждению законности предоставления. В такой ситуации полагаться лишь на сведения ЕГРН недостаточно», — отмечают Плотникова и Русскова. Однако Конституционный суд обратил внимание и на добросовестность самих органов власти: если со стороны органа не было существенного отступления от обычного порядка предоставления и явных для гражданина нарушений процедуры, нельзя признавать приобретателя недобросовестным.
Эксперты также подчеркивают важность сроков исковой давности. КС обозначил несколько ключевых моментов для начала их течения: появление видимых признаков освоения участка, внесение в ЕГРН сведений о координатах границ, наличие правового спора или отмена акта предоставления участка.
Вопрос компенсаций
«КС учел, что оценить рыночную стоимость истребуемого участка объективно невозможно, поскольку его нахождение в ООПТ существенно снижает стоимость», — объясняют юристы. В качестве наиболее справедливого решения суд предложил предоставлять аналогичный по параметрам участок.
При невозможности такой замены способ возмещения определит суд. «Важно отметить, что компенсация полагается не всем — только добросовестным приобретателям или при истечении срока давности», — подчеркивают эксперты.
Обязанность по возмещению КС возложил на органы государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, чьи действия или бездействие повлекли ущерб. Также должна быть компенсирована стоимость законно созданных на участке объектов.
Практическое значение
Эксперты отмечают, что юристы возлагали большие надежды на новое постановление КС. Особенно после октябрьских разъяснений, которые вывели из-под сроков исковой давности требования о деприватизации, связанные с коррупционными деяниями.
«Однако в новом постановлении не только не сформулировано общих положений, направленных на защиту зарегистрированного права собственности, но и выработан достаточно специфичный подход к применению сроков давности», — подчеркивают юристы. Положения постановления сформулированы узко — они касаются только граждан и приобретенных ими для личных целей земельных участков.
По мнению экспертов, в правовой позиции публичных органов по деприватизационным искам может еще активнее использоваться аргумент о том, что истребуемое имущество никогда из публичной собственности не выбывало и не может находиться в частной собственности в силу закона.
Влияние на пересмотр дел
Постановление может стать основанием для пересмотра дел в нескольких случаях: если решение не вступило в силу при рассмотрении дела в апелляции, при пересмотре в кассационной или надзорной инстанции, а также если вступившее в силу решение о передаче имущества или денежных средств в пользу органа публичной власти еще не исполнено.
«Суды с момента вступления в силу Постановления во всяком случае не вправе руководствоваться другим истолкованием, даже если дело возбуждено и решения нижестоящих инстанций состоялись до принятия Постановления», — объясняют эксперты. На этом основании могут быть удовлетворены апелляционные и кассационные жалобы по делам, рассмотренным без учета новой позиции КС.
Однако Плотникова и Русскова предупреждают, что суды могут толковать остановление буквально, и установленные КС подходы не будут распространяться на земли иных категорий и видов разрешенного использования, а также на споры с участием юридических лиц.
