В начале октября Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил в силе решение по делу ООО «СЗ «Вектор». Суд подтвердил законность изменения функционального зонирования земельных участков в районе Шуваловского леса в Санкт-Петербурге с жилой застройки на рекреационную зону.
В комментарии для «Жилищного права» юрист Land Law Firm Мария Денисова проанализировала правовые последствия решения для девелоперов и собственников земельных участков.
О чем дело «Вектора»
В 2023 году Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло поправку о переводе двух участков общей площадью 13,86 га в районе Шуваловского леса из зоны жилой застройки в рекреационную «зеленую» зону. Это лишило дочернюю структуру холдинга Seven Suns Development — ООО «СЗ «Вектор» — возможности реализовать жилой проект площадью 236 000 квадратных метров. Застройщик оспаривал изменения генплана через суд, но проиграл дело во всех инстанциях.
Приоритет стратегического планирования
«Данное решение является закономерным следствием определения Судебной коллегии по административным делам Верховного суда, принятого в феврале 2025 года, — отметила Денисова. — Суды признают приоритет стратегических планировочных решений перед текущим использованием земельного участка».
Эксперт пояснила, что суды указывают: Генеральный план является нормативным документом стратегического уровня. Он может изменять функциональные зоны в целях развития территории. При утверждении нового Генерального плана органы власти не обязаны сохранять прежний вид разрешенного использования частных участков. Это правило действует даже если на них ведется бизнес или возведены объекты.
Судебная практика
Юрист LLF привела примеры аналогичных дел. В августе 2025 года Севастопольский городской суд рассмотрел иск гражданки, чей земельный участок отнесли к территориальной зоне скверов и бульваров. Это лишило ее возможности пользоваться участком для индивидуального жилищного строительства. Суд отказал в удовлетворении требований (дело №
3а-88/2025). Он указал на необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов: на территории произрастают краснокнижные растения, сохранение которых является приоритетом.
Схожие выводы сделал Краснодарский краевой суд в июле 2025 года (дело № 3а-262/2025). Он рассмотрел иск гражданина, который оспаривал отнесение земельного участка к территориальной зоне сельскохозяйственного назначения. Ранее там размещались коммунально-складские объекты. Суд подтвердил: закон не требует, чтобы функциональные зоны совпадали с фактическим использованием каждого участка.
«Изменение правового режима использования земельного участка может произойти внезапно и привести к инвестиционным потерям, — подчеркнула Мария Денисова. — По мнению судов, это не является основанием для признания таких решений незаконными».
Эксперт отметила: приоритетным обстоятельством в таких случаях суды признают необходимость долгосрочного планирования развития территорий и соблюдение процедуры принятия документов градостроительного планирования.
Рекомендации
С целью минимизации непредвиденных рисков изменения градостроительной документации юрист рекомендовала девелоперам и собственникам земельных участков несколько мер. Нужно проводить более тщательный due-diligence правового режима земельного участка.
Важно отслеживать планируемые изменения документов градостроительного планирования и принимать участие в публичных слушаниях. Также следует заранее предусматривать альтернативные сценарии использования земельных участков.