9 октября в Москве на традиционной конференции Право.ru о недвижимости и строительстве выступили эксперты Land Law Firm. Старший юрист Алена Дурнева и партнер Ксения Ульянова поделились практическим опытом по ключевым вопросам отрасли — редевелопменту территорий и новым рискам проверок в условиях моратория.
Конференция началась с обсуждения в формате Public Talk. Участники поговорили о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости, инвестиционных инструментах и перспективах разных сегментов. Дискуссию модерировал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов.
«Рынок недвижимости сейчас переживает непростые времена — высокие ставки, дефициты площадей. В то же время появляются новые механизмы инвестирования. В таких условиях важно слышать не только юридическую оценку ситуации, но и опыт тех, кто каждый день работает с этими вызовами. Поэтому формат Public Talk оказался настолько удачным — дает участникам конференции возможность увидеть полную картину и понять, как действовать дальше», — сказал Денис.
Инструменты правового анализа при редевелопменте
Старший юрист LLF Алена Дурнева представила доклад о правовом анализе территорий при планировании редевелопмента. Прежде всего, эксперт рассказала, какие инструменты помогают избежать проблем еще на стадии приобретения объекта. Это изучение градостроительной документации и анализ снимков через специализированные государственные системы вроде НСПД, Росреестра и ГИС ОГД.
Затем Алена подробно разобрала «красные флаги» редевелопмента — факторы, которые могут сорвать проект или серьезно увеличить его стоимость. Среди явных рисков она выделила необходимость изменения территориальной зоны, попадание участка в зону комплексного развития территории, наличие зон с особыми условиями использования территорий и неактуальность документации. Помимо этого, отдельное внимание юрист уделила скрытым рискам. Например, предыдущему использованию объектов капитального строительства (отсутствие лицензии у прежнего владельца может стать основанием для оспаривания сделки), нахождению здания на двух земельных участках и наличию объектов гражданской обороны.
Также эксперт предупредила о рисках привлечения к ответственности за нарушения предыдущего правообладателя. Новые собственники могут столкнуться с требованиями о сносе самовольных построек. Кроме того, возможны штрафы за эксплуатацию таких объектов, санкции за нецелевое использование земли и штрафные санкции по договору аренды земельного участка.
Новые риски проверок ГИН в условиях моратория
Партнер Land Law Firm Ксения Ульянова посвятила свое выступление проверкам Государственной инспекции по недвижимости в условиях действующего моратория. Во-первых, эксперт напомнила, что мораторий на государственные и муниципальные проверки действует до 1 января 2030 года. Однако ежегодно в закон вносят изменения, которые ослабляют ограничения — и риски проверок сохраняются. При этом Ксения привела впечатляющую статистику: за первые три месяца 2025 года ГИН дистанционно проанализировал 15 000 земельных участков, обработал более 500 000 снимков с помощью нейросетей и выявил более 300 нарушений только в Москве.
Во-вторых, особое внимание Ксения уделила вопросу пределов полномочий ГИН — может ли инспекция сносить объекты без суда. Она разобрала несколько свежих дел из практики арбитражных судов.
«Тенденция последнего времени: если часть пристройки или надстройки не зарегистрирована в ЕГРН, госинспекция по недвижимости может выйти на объект и снести ее без решения суда. Это не совсем логично <…> Тем не менее таких случаев все больше, и правообладатели уже сталкиваются с последствиями, когда объект снесен, а максимум, чего можно добиться, — признать действия инспекции незаконными и попытаться взыскать убытки».
Ульянова напомнила о позиции Пленума Верховного Суда: снос реконструированных объектов возможен только по решению суда, если право на объект зарегистрировано в ЕГРН. Тем не менее, судебная практика неоднородна — есть дела, где суды признавали внесудебный снос незаконным. Но также есть дела, где суды поддержали действия инспекции при демонтаже антресолей или перегородок, не поставленных на кадастровый учет.
Наконец, эксперт рассказала о рисках нецелевого использования земли в рамках действующего моратория. Среди основных угроз — применение договорной ответственности (неустойка в размере 1,5% от кадастровой стоимости, которую суды снижают по ст. 333 ГК). Кроме того, возможно взыскание арендной платы в повышенном размере в качестве неосновательного обогащения. Также органы власти могут попытаться признать деятельность на участке незаконной и запретить ее.
Подробный репортаж с конференции от редакции Право.ru можно почитать здесь.
