28 октября Land Law Firm провела вебинар, посвященный актуальным спорам с органами власти Москвы в сфере земельно-имущественных отношений. Старший юрист Алена Дурнева и юрист Дарья Плотникова рассказали о судебной практике по искам Департамента городского имущества и Госинспекции по недвижимости, а также дали рекомендации по защите прав арендаторов и собственников.
Споры по размеру арендной платы
Одной из основных тем для обсуждения стали споры о размере арендной платы за публичные земельные участки.
По словам Дурневой, частая проблема — доначисление арендной платы из-за фактического использования участка не по назначению. Например, ДГИ Москвы может изменить ставку на основании уведомления или потребовать пересчета кадастровой стоимости. Судебная практика показывает разные подходы: в одних случаях суды признают доначисления обоснованными, в других — встают на сторону арендатора.
Кроме того, спикер разобрала причины невозможности использования земельного участка, в первую очередь для строительства. Это могут быть как фактические обстоятельства (требующие экспертизы), так и юридические: изменение зонирования, включение в зону КРТ, установление ЗОУИТ или акты органов власти. Верховный суд подтвердил, что юридическая невозможность использовать имущество по назначению — это тоже недостаток.
Для защиты прав при невозможности использования эксперт рекомендует взыскивать арендную плату как неосновательное обогащение. Важно доказать размер уплаченной платы и отсутствие возможности использования участка. Однако договор аренды должен быть расторгнут, а арендатор должен проявлять активную позицию по снятию ограничений.
Также Алена рассмотрела и другие способы защиты прав арендатора.
Взыскание убытков с ДГИ
Дарья Плотникова подробно остановилась на перспективах взыскания убытков с Департамента городского имущества. Убытки могут взыскиваться как при наличии договора с ДГИ, так и при его отсутствии. Например, при незаконном отказе в оказании госуслуги или за принятие актов, нарушающих права.
Ключевые элементы доказывания: нарушение, причинная связь и размер убытков. Необходимо обосновать, что действия ДГИ нарушают права, доказать причинно-следственную связь и документально подтвердить наличие убытков. Реальный ущерб подтверждают документами, упущенную выгоду — финансовой отчетностью, бизнес-планами, заключениями оценщиков.
Эксперты разобрали положительную практику по взысканию уплаченной арендной платы при установлении зоны КРТ. В таких случаях после заключения договора аренды земельный участок включали в зону КРТ, что делало невозможным получение разрешения на строительство. Соответственно, арендатора освобождали от уплаты арендной платы.
Тем не менее, есть и негативная практика. В некоторых делах суды отказывают в иске, указывая на недоказанность причинно-следственной связи. При взыскании уплаченной арендной платы лучше выбирать способ защиты через неосновательное обогащение, а не убытки — проще обосновать и доказать.
Иски ДГИ о запрете деятельности
Алена Дурнева рассказала о новой практике ДГИ — исках о запрете деятельности. Согласно нормам, если использование участков или объектов опасно для жизни, здоровья или окружающей среды, может быть наложен запрет. Однако судебная практика по таким искам противоречива.
Верховный суд в январе 2025 года отказал в удовлетворении требований ДГИ. Экономколлегия указала, что департамент не доказал опасность использования участка, общество не привлекалось к административной ответственности, а примененные меры нарушали баланс интересов. Похожие решения выносили и другие суды.
В то же время есть дела, где суды частично удовлетворяли требования ДГИ. В частности, обязывали устранить нарушения и назначали судебную неустойку. Но при этом отказывали в пресечении деятельности, признавая это ненадлежащим способом защиты. Помимо исков о запрете, ДГИ взыскивает договорную неустойку за нецелевое использование, которую суды часто существенно снижают.
Рекомендации ГИН при моратории на проверки
Рассказали эксперты LLF и о проблеме рекомендаций Госинспекции по недвижимости в условиях моратория на проверки. На 2025 год установлен мораторий, по результатам контрольного мероприятия не может быть выдано предписание. За 2024 год ГИН провела более 45 000 профилактических мероприятий, которые под мораторий не попадали.
На практике ГИН выдает рекомендации, которые по структуре и правовым последствиям фактически являются предписаниями. Они содержат описание нарушения, конкретные указания по устранению и часто — срок их устранения. Основные нарушения: самовольное строительство, использование участка не в соответствии с ВРИ, размещение некапитальных объектов без разрешения.
Судебная практика по оспариванию рекомендаций разделилась. Одни суды указывают, что рекомендации не носят властный характер и приняты в целях профилактики. Другие утверждают, что по содержанию рекомендации являются предписанием, поскольку содержат властные указания и требование устранить нарушение.
Эксперты рекомендуют для успешного оспаривания использовать следующие аргументы. Во-первых, рекомендации по содержанию аналогичны предписаниям, на выдачу которых установлен запрет. Во-вторых, они содержат требование устранить нарушение и влекут негативные последствия. В-третьих, в них не указано, какие профилактические действия необходимо совершить для предотвращения нарушений в будущем.
Изъятие участков ввиду неосвоения
Завершающей темой стало применение аналогии закона при изъятии земельных участков ввиду неосвоения. Законодательство предусматривает, что земельный участок может быть изъят у собственника, если он предназначен для сельского хозяйства или строительства и не используется по назначению в течение трех лет.
Для сельскохозяйственных земель установлен определенный порядок: сначала проверка и предписание, затем административная ответственность, после этого обращение в суд и реализация на торгах. Однако при изъятии участков в новой Москве возникли нюансы применения аналогии закона.
ДГИ обращается в суд напрямую, заменяет предписания рекомендациями, игнорирует требование об административной ответственности. Кроме того, суды устанавливают начальную цену по кадастровой стоимости. Такую практику подтверждают несколько постановлений АC Московского округа 2024-2025 годов.
«Все темы, которые мы обсудили, объединяет одно: необходимость внимательно следить за позициями судов, действиями Департамента, который все активнее использует нестандартные инструменты правоприменения», — подвела черту под дискуссией Дурнева.
Полную запись вебинара можно запросить по электронной почте care@zem-advokat.ru
