Конституционный суд признал неконституционным действующий порядок, который не позволяет гражданам регистрироваться по месту пребывания в апартаментах. Впервые за многие годы у собственников апартаментов появилась хоть какая-то определенность.
Предыстория дела
Поводом для обращения в КС стала история Виктории Пиуновой, которой отказали во временной регистрации в апартаментах родственницы в Санкт-Петербурге. МВД объяснило отказ тем, что апартаменты относятся к нежилым помещениям, а регистрироваться в них можно только через администрацию гостиницы. Суды трех инстанций поддержали позицию ведомства.
В жалобе заявительница указала на нарушение сразу нескольких конституционных принципов. Во-первых, принципа равенства — жители апартаментов не могут зарегистрироваться по фактическому адресу, в отличие от жильцов квартир и гостиниц. Во-вторых, ограничивается свобода выбора места жительства. В-третьих, нарушается право собственности — владельцы апартаментов не могут полноценно распоряжаться имуществом, например предоставить его для проживания родственников.
Позиция Конституционного суда
КС согласился с доводами заявительницы и признал существующий порядок неконституционным. Суд отметил, что многие апартаменты по своим характеристикам похожи на квартиры — у них достаточная площадь, есть жилые комнаты и кухня. Граждане фактически живут в таких помещениях длительное время, используя их для личных и семейных нужд.
Запрет на регистрацию в апартаментах ограничивает конституционное право на свободный выбор места пребывания. Граждане не могут уведомить государство о фактическом месте проживания, что затрудняет реализацию других прав — получение услуг, исполнение обязанностей перед обществом. Собственники апартаментов также не могут полноценно пользоваться своим имуществом, например зарегистрировать в нем близких родственников.
Суд подчеркнул, что владельцы апартаментов и так несут повышенную финансовую нагрузку — платят больше за коммунальные услуги, не получают налоговых льгот и вычетов, которые есть у владельцев жилья. Это компенсирует их меньший вклад в инфраструктуру при покупке. При этом государство не запрещало строительство и продажу таких помещений, фактически допуская проживание в них граждан.
Переходный порядок регистрации
До внесения изменений в законодательство КС установил временные правила. Зарегистрироваться по месту пребывания в апартаментах смогут: собственники помещений, а также члены их семей и близкие родственники.
Регистрацию будут проводить органы МВД по общим правилам для жилых помещений. Гражданам выдадут свидетельство о регистрации по месту пребывания. Дополнительно к стандартному пакету документов потребуется предоставить копии бумаг, подтверждающих, что здание строили для проживания людей и что конкретное помещение похоже на квартиру по характеристикам.
Важные ограничения
КС разрешил только временную регистрацию по месту пребывания, но не постоянную по месту жительства. Постоянная регистрация в нежилых помещениях полностью устранила бы различие между жилыми и нежилыми помещениями, что относится к компетенции законодателя, но не суда.
Решение распространяется только на апартаменты, которые похожи на квартиры и не входят в номерной фонд гостиниц. Регистрация в таких помещениях не создает для властей обязанность развивать инфраструктуру на этой территории или учитывать зарегистрированных граждан при расчете доступности социальных объектов.
Налоговые ставки, размер платежей за коммунальные услуги и другие различия между жилыми и нежилыми помещениями сохраняются. КС не требует уравнять апартаменты с жильем в этих вопросах.
Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов объяснял: регистрация в апартаментах по месту пребывания не должна оказать революционного влияния на рынок недвижимости решение КС не окажет. «Но каждое подобное решение, которое вносит большую ясность в отношении правового режима апартаментов, можно приветствовать», — говорил юрист.
Постановление Конституционного суда от 3 февраля 2026 года № 4-П