Конституционный суд разъяснил порядок возмещения убытков владельцам земли, которая попала в зоны охраны памятников истории и культуры. Власти обязаны компенсировать ущерб или выкупить участок, даже если охранную зону установили до 2018 года.
История спора
Житель Московской области купил в 2010 году участок под ИЖС в деревне Прохорово. В 2015 году правительство региона установило зоны охраны усадьбы князей Трубецких — участок оказался в зоне охраняемого природного ландшафта. Строительство стало невозможным из-за новых ограничений.
Владелец попросил власти выкупить участок, но получил отказ, который попытался оспорить в судебном порядке.
Но все суды поддержали чиновников, сославшись на закон № 342-ФЗ от 2018 года. По их логике, раз охранную зону установили в 2015 году — до принятия этого закона — то компенсировать ничего не нужно.
Позиция Конституционного суда
КС признал такое толкование неверным. Суд указал: закон 2018 года не снижал гарантии собственников, а лишь уточнял порядок возмещения убытков. Право на компенсацию существовало и раньше — оно следует из норм Конституции о частной собственности и ст. 57 Земельного кодекса.
При этом КС напомнил, что установление охранных зон — это волеизъявление самого публичного образования, а не частных лиц. Именно поэтому регион должен возместить ущерб собственникам. Более того, от органов власти требуется более высокий стандарт осмотрительности, чем от частных лиц. Если чиновники не внесли ограничения в ЕГРН, собственник вправе полагаться на данные реестра.
Суд также разъяснил, что если участок нельзя использовать по назначению, выкуп становится приоритетным способом компенсации. Это справедливее, чем просто выплата убытков при сохранении обременительной собственности. Владелец теряет возможность извлекать из земли полезные свойства, но продолжает нести бремя содержания. Одновременно регион, заинтересованный в интеграции участка с объектом культурного наследия, ограничен в принятии административных решений.
Наконец, КС указал на ключевой правовой момент: ст. 57.1 Земельного кодекса, введенная в 2018 году, не меняла прежние правила, а конкретизировала их. Соответственно, она применима и к спорным ситуациям, возникшим до 2018 года.
Дело заявителя направят на новое рассмотрение. Суд учтет позицию КС: власти Подмосковья должны либо компенсировать убытки, либо выкупить участок.
Постановление Конституционного суда от 1 декабря 2025 года № 42-П