Верховный суд выпустил обзор судебной практики № 2 за 2025 год, в котором закрепил несколько важных правовых позиций по земельным спорам и вопросам недвижимости. Судьи разъяснили правила о преимущественном праве при отступном, о компетенции судов по спорам о недвижимости и о перераспределении земельных участков.
При отступном долей в недвижимости требуется соблюдать преимущественное право покупки
Предприниматель обратился в суд с требованием к Управлению Росреестра о признании незаконными решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения по соглашению об отступном.
Суды трех инстанций разошлись во мнениях. Первая и апелляционная инстанции отказали предпринимателю, а кассация поддержала его требования.
Верховный суд отменил решение кассации и указал, что передача имущества по соглашению об отступном является возмездным отчуждением. Поэтому, как и при купле-продаже, подлежат соблюдению правила о преимущественном праве покупки.
Право преимущественной покупки считается нарушенным даже до исполнения соглашения об отступном, если иные сособственники не уведомлены об отчуждении доли постороннему лицу. При отсутствии документов об отказе других участников долевой собственности от покупки или об их извещении, отказ в регистрации является законным.
Комплексное развитие территории – это нормативный акт, а не организационное распоряжение
Общество оспаривало постановления Правительства Москвы о комплексном развитии территорий нежилой застройки. Суды передали дело в арбитражный суд, посчитав, что эти акты не имеют признаков нормативности.
Верховный суд отменил эти решения, указав, что признание акта нормативным зависит от анализа его содержания в каждом конкретном случае.
ВС разъяснил, что постановления о комплексном развитии территории имеют нормативный характер, так как установили особый правовой режим на определенной территории. Они направлены на изменение существующих правоотношений и определяют виды использования земельных участков и параметры строительства, что затрагивает права неопределенного круга лиц.
Перераспределение земель возможно даже при частичном выходе здания за границы участка
Гражданин обратился с заявлением о перераспределении своего участка и муниципальной земли. Ему отказали из-за наличия на участке одноэтажного нежилого объекта без разрешительной документации.
Суды трех инстанций поддержали отказ. Однако Верховный суд отменил их решения. Наличие на участке объекта, не находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также не принадлежащего другим лицам, не является основанием для отказа в перераспределении.
ВС подчеркнул: земельный участок гражданина предназначен для ИЖС, его площадь после перераспределения не превысит предельных размеров, а перераспределение не создаст препятствий для обслуживания линейных объектов или общественных территорий.
Изменение зонирования земель допустимо даже при наличии строений
Собственник земельных участков с разрешенным использованием «размещение административных зданий» и «объекты торговли» оспаривал решения городской думы, которыми его участки отнесли к зоне озелененных территорий специального назначения.
Суды разошлись во мнениях, но Верховный суд поддержал решение первой инстанции, отказавшей в удовлетворении иска. Законодательство не требует при формировании функциональных зон отражать фактическое землепользование, напомнил ВС. В спорном случае зонирование было обосновано Стратегией инвестиционного развития муниципалитета, необходимостью защиты от шума и выхлопных газов прилегающей транспортной магистрали, а также близостью садоводческих товариществ.
Суд кассации не вправе переоценивать доказательства и необходимость назначения экспертизы
Гражданка оспаривала кадастровую стоимость объектов недвижимости. Первая инстанция частично удовлетворила требования на основании экспертизы. Апелляция назначила повторную экспертизу, не согласившись с первоначальной, и приняла новое решение. Кассация отменила решение апелляции и вернула в силу решение первой инстанции.
Верховный суд отменил решение кассации. Суд кассационной инстанции не наделен полномочиями устанавливать новые обстоятельства и переоценивать доказательства, в том числе решение апелляции о назначении повторной экспертизы.
ВС разъяснил: оценка необходимости назначения экспертизы относится к компетенции суда, рассматривающего дело, который вправе назначить ее по собственной инициативе при наличии достаточных оснований.
Источник: пункты 17, 38, 39, 40, 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2024)