Продолжаем разбирать третий общий обзор практики Верховного суда за 2025 год, в котором оказалось довольно много позиций о земле, недвижимости и строительстве. Во второй части разбора — важные позиции эконом- и админколлегии.
Договор по итогам торгов нельзя изменить через суд
ВС напомнил о неизменности условий договоров, заключенных по результатам аукционов. Предприниматель купил недвижимость с арендой земли на торгах, а затем потребовал снизить арендную плату и увеличить срок аренды. Суд отказал: размер платы за землю — часть цены договора, которую учитывали все участники торгов. Изменить такие условия через суд нельзя. Если участник считает условия незаконными, он может оспорить торги целиком, но не требовать правки договора (дело № А40-97355/2022).
Росреестр не вправе отказывать в регистрации из-за красных линий
ВС признал незаконным отказ Росреестра регистрировать переход права на земельный участок, который частично попал в красные линии. Суд указал: запрет приватизации из статьи 85 ЗК РФ касается только перехода земли из публичной в частную собственность. Если участок уже находится в частной собственности много лет, его дальнейшая продажа между частными лицами не является приватизацией. Отказ в регистрации со ссылкой на этот запрет незаконен (дело № А76-3964/2023).
Уточнение границ возможно при росте площади в пределах минимума
ВС разъяснил правила уточнения границ земельных участков. Если при уточнении площадь выросла, но превышение меньше минимального размера участков в данном населенном пункте, а сложившееся землепользование в этих границах существует 15 и более лет, отказывать в кадастровом учете нельзя. В деле участок увеличился с 935 до 1156 кв. м, что меньше местного минимума в 500 кв. м. Росреестр отказал в учете, но ВС признал отказ незаконным (дело № 4-КАД25-4-К1).
Кадастровую стоимость можно пересматривать между оценками
ВС защитил право собственников оспаривать кадастровую стоимость при изменении характеристик объекта. Даже если ранее стоимость уже установили в размере рыночной, но затем из-за изменения характеристик объекта бюджетное учреждение утвердило новую кадастровую стоимость, собственник вправе снова оспорить ее в суде. Повторность оспаривания в этом случае отсутствует, так как оспаривают новую, измененную стоимость (дело № 19-КАД25-4-К5).
Источник: пункты 24, 29, 54 и 55 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025)