24 декабря Верховный суд выпустил четвертый обзор судебной практики за 2025 год.
Сегодня расскажем подробнее про четыре важные позиции коллегии по экономическим спорам о налогах, сервитутах и переводе здания в нежилой фонд.
Льготная ставка аренды земли в ОКН не работает для коммерции
Департамент сдал обществу в аренду часть земельного участка для эксплуатации административного здания. Участок расположен в зоне объекта культурного наследия федерального значения. Арендодатель начислил плату по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, но арендатор требовал применить льготную ставку 0,01% — как для участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами. Апелляция и кассация встали на сторону арендатора.
ВС отменил решения. Судьи напомнили: размер арендной платы за публичный земельный участок определяют с учетом вида разрешенного использования земли и фактического использования объекта недвижимости. Арендатор использовал здание в коммерческих целях — для администрирования, общепита и торговли. Само по себе расположение участка в охраняемой зоне и статус здания как памятника без учета цели предоставления объекта не дают права на льготную ставку (дело № А40-69563/2023).
Бесплатный сервитут не распространяется на новые участки при реконструкции
Компания провела реконструкцию магистральных нефтепроводов — возвела камеры систем очистки и диагностики на участках в частной собственности. Уполномоченный орган установил публичный сервитут, но стороны не договорились о плате. Компания настаивала на бесплатном сервитуте, ссылаясь на то, что камеры — часть нефтепроводов федерального значения, право собственности на которые возникло до 1 сентября 2018 года. Три инстанции отказали собственнику участков в иске.
ВС обратил внимание: сооружение ввели в эксплуатацию как самостоятельный объект, поставили на кадастровый учет с регистрацией права собственности. Создали новый объект, ранее не существовавший на участках. Положения о бесплатном сервитуте для линейных объектов, возведенных до 1 сентября 2018 года, не применяют, когда при реконструкции, изменении протяженности или дополнении объекта новыми частями используют новые земельные участки (дело № А55-34230/2023).
Перевод жилого дома в нежилое требует указания цели использования
Предприниматель попросил администрацию согласовать перевод двух жилых домов в нежилые здания. Администрация отказала из-за отсутствия заключения экспертизы проектной документации. Дома имеют 4 этажа, расположены на едином участке под ИЖС в зоне застройки малоэтажными жилыми домами. Объекты ввели в оборот в 2010 году по упрощенной процедуре — без разрешительной документации. Три инстанции удовлетворили требования предпринимателя.
ВС направил дело на новое рассмотрение. Суд разъяснил: процедура перевода объектов ИЖС в нежилые здания не должна становиться способом обхода требований к возведению коммерческих объектов. При принятии решения о переводе на уполномоченный орган возложена обязанность проверить объект на соответствие требованиям в зависимости от целей использования. Заявитель должен указать цель использования переводимого объекта и представить доказательства его соответствия строительным, градостроительным и противопожарным нормам (дело № А72-15352/2023).
Пониженная ставка налога на землю под ИЖС
Предприниматель купил единый земельный участок, разделил его на множество участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и сдал их в аренду обществу по соглашению об инвестировании. Налоговый орган начислил земельный налог по ставке 1,5%, но предприниматель требовал применить ставку 0,3% — как для участков, приобретенных для жилищного строительства.
Три инстанции встали на сторону предпринимателя, но ВС ему отказал. Законодатель исключил из сферы действия пониженной ставки участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности. Льгота предназначена для граждан, строящих жилье для собственных нужд, подчеркнули судьи. Характер сделок, количество участков и использование их при инвестировании свидетельствуют о предпринимательской цели. Доказательств нахождения на участках жилищного фонда в 2022 году материалы дела не содержат (дело № А76-36990/2023).
Источник: пункты 18, 19, 20 и 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025)