Верховный суд выпустил обзор судебной практики по делам о предоставлении и использовании публичных земельных участков для строительства.
В обзор вошли позиции по важным вопросам: как размещать объекты связи без аренды участка, можно ли менять целевое назначение арендованного участка, как работает продление договоров по льготному закону № 58-ФЗ, который приняли в марте 2022 года.
Отдельно ВС разъяснил правила предоставления участков в границах территорий комплексного развития и условия изъятия объектов незавершенного строительства. Суд также уточнил порядок перенайма при комплексном освоении территорий и защитил права застройщиков, чьи проекты затянулись из-за действий властей.
Арендатор не может менять цель использования участка
Администрация сдала участок для строительства административного здания. Арендатор возвел объект незавершенного строительства, затем запросил разрешение на условно разрешенный вид использования — гостиничное обслуживание.
ВС отказал: арендатор ограничен не только правовым режимом участка, но и условиями договора. Изменение цели использования участка требует внесения изменений в договор. Арендатор не вправе требовать от арендодателя изменить вид разрешенного использования по своему выбору. Изменение вида означает предоставление имущества с иными качествами — фактически нового предмета аренды (пункт 2 обзора).
Продление договора по льготному закону не отменяет права на продление
Арендатор продлил договор аренды на три года по статье 8 Закона от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ. Администрация отказала в новом продлении — право использовали.
ВС разъяснил: закон № 58-ФЗ направлен на минимизацию последствий санкций. Право на продление применяется ко всем категориям лиц независимо от того, пострадало ли лицо от санкций. Закон не обусловливает продление представлением доказательств влияния недружественных действий на деятельность арендатора. Арендатор, надлежаще использующий участок, имеет право на продление в упрощенном порядке (пункт 7 обзора).
Изъятие объекта незавершенного строительства: доказывание имеет значение
Администрация потребовала изъять объект незавершенного строительства — не завершили строительство в срок. Арендатор отметил: задержки связаны с действиями властей.
ВС отменил решение об изъятии: требование не подлежит удовлетворению, если собственник докажет, что нарушение срока связано с действиями властей или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения. Арендатор принимал все необходимые меры, а задержка вызвана действиями уполномоченных органов. При таких обстоятельствах расторжение договора незаконно (пункт 10 обзора).
КРТ: предоставление участков только через документацию по планировке
Предприниматель запросил участок для бытовых услуг. Комитет отказал — участок находится в границах территории, где правилами землепользования предусмотрено комплексное развитие территории.
ВС подтвердил отказ: при планировании строительства в границах КРТ установление видов разрешенного использования возможно только на основании утвержденной документации по планировке. Разрешенное использование в КРТ подразумевает не отдельный вид, а комплексное установление видов при утверждении документации. Участок в границах КРТ нельзя предоставить для целей, не связанных с комплексным развитием (пункт 13 обзора).
Договор перенайма при комплексном освоении
Регистрирующий орган отказал зарегистрировать договор перенайма участка, предоставленного для комплексного освоения в 2015 году. Основание — нельзя уступать права по договору, заключенному на торгах.
ВС поддержал застройщика: правоотношения возникли в феврале 2015 года — до вступления в силу запрета из нормы ГК о торгах (п. 7 ст. 448 ГК заработала с 1 июня 2015-го). К правам и обязанностям, возникшим до этой даты, применяется прежняя редакция кодекса. По статье 30.2 ЗК арендатор участка для комплексного освоения имел право на передачу прав по договору в порядке перенайма (пункт 14 обзора).