1 марта 2026 года вступили в силу поправки к Земельному кодексу, которые устанавливают единый подход к определению видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ).
Новый закон решает накопившиеся вопросы правообладателей и значительно упрощает вовлечение государственных земель в гражданский оборот.
Land Law Firm делала подробный разбор этих изменений для портала Право.ru — наши юристы называли поправки одними из важнейших в этом году. Кратко перескажем его и здесь.
Где теперь фиксируется ВРИ
Закон расширил перечень документов, устанавливающих виды разрешенного использования. Если раньше они определялись преимущественно градостроительным регламентом, то теперь данные можно найти и в других источниках.
С момента вступления закона в силу сведения о ВРИ указываются в:
- лесохозяйственном регламенте;
- положении об особо охраняемой природной территории;
- документации по планировке территории;
- лицензии или проектной документации, связанной с пользованием недрами;
- отдельном федеральном законе в отношении земель сельскохозяйственного назначения.
Документация по планировке территории теперь получает приоритет перед регламентами в ряде случаев, например, при строительстве линейных объектов или размещении инфраструктуры в особых экономических зонах.
Строгое соблюдение целевого назначения
Закон обязывает фиксировать основной ВРИ из ЕГРН в правоустанавливающих документах, включая договоры аренды. Арендаторы и землепользователи больше не могут самостоятельно выбирать вид использования, отличный от закрепленного в договоре.
Кроме того, градостроительный регламент получил право устанавливать предельный процент площади участка под вспомогательные ВРИ. В некоторых регионах, например в Москве, этот лимит уже применяется и составляет 25%.
Новые правила образования участков
Одно из главных практических нововведений — разрешение объединять и перераспределять земельные участки с разными ВРИ в случаях изъятия для публичных нужд или недропользования. Ранее Земельный кодекс это прямо запрещал. При этом собственники смогут сами решить: сохранить совокупность исходных ВРИ, выбрать один из них или установить новый по регламенту. Если участок образуется под существующим зданием, приоритет отдается ВРИ самого объекта недвижимости, а не градостроительному регламенту.
А еще граждане и компании получают право готовить схемы расположения земельных участков самостоятельно — как на торгах, так и без них. Это ускорит процедуру предоставления земли из публичной собственности и снимет проблему отказов из-за отсутствия бюджета у администраций на формирование участков.
Использование земель не по ВРИ
В Земельном кодексе окончательно закреплен перечень видов деятельности, которые разрешены на любых участках независимо от установленного ВРИ и категории земель. Без предоставления земельного участка и установления сервитута теперь можно проводить инженерные изыскания, ремонтировать линейные объекты, возводить некапитальные строения и заниматься геологическим изучением недр.
Ограничения при планировке территорий
Закон защитил частных собственников от необоснованного включения их земель в проекты планировки под государственные объекты. Теперь для этого требуется план изъятия, сервитут, договор комплексного развития территории (КРТ) или прямое согласие владельца. При этом собственники зданий, оказавшихся на таких территориях, сохранили свое исключительное право на выкуп земельного участка без проведения торгов.