Новое положение о классификации вступает в силу 1 января 2025-го и предусматривает сокращение максимальной вместимости номеров с 12 до 8 человек и двукратное увеличение количества санузлов.

По данным отрасли, в России работает 4,9 тысяч классифицированных хостелов. За прошедший год спрос на их услуги снизился на 17%, при этом средняя стоимость размещения выросла на 12% до 1,4 тысяч руб. за ночь, уточняет издание.

Параллельно Госинспекция по недвижимости проводит в Москве масштабные проверки хостелов в нежилых помещениях многоквартирных домов на предмет соответствия видам разрешенного использования земельных участков.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов комментирует правовые аспекты размещения хостелов в жилых зданиях и перспективы развития отрасли.

Правовые особенности регулирования хостелов

«Размещение хостелов в многоквартирных домах возможно только в нежилых помещениях и при соблюдении комплекса требований», – напомнил Литвинов. В дачных домах, индивидуальных жилых домах размещение хостелов также не допустимо. То есть размещение хостелов в многоквартирных жилых домах возможно, но с соблюдением ряда условий.

Эксперт отметил три ключевых условия легальной работы хостелов:

1. Классификация в заявительном порядке на основании Положения о гостиницах с подтверждением базовых требований. Нужно освещение входа, круглосуточное водоснабжение, система отопления и вентиляции.
2. Вид разрешенного использования участка под МКД должен предусматривать «гостиничное обслуживание» совместно с «размещением многоквартирного дома».
3. Наличие всех необходимых согласований – санитарных, противопожарных, договора на вывоз мусора.

По мнению эксперта, ключевая проблема легализации действующих хостелов – получение согласия большинства собственников на изменение ВРИ участка. Получить такое согласие сейчас можно либо путем проведения очного общего собрания собственников помещений, либо путем онлайн-голосования. «Несогласие жильцов с размещением хостела – их обоснованное право, которое должно учитываться даже при попытках легализации уже работающих объектов», – подчеркивает юрист.

Хостелы и общежития: в чем разница

По мнению Литвинова, ужесточение государственной политики в отношении хостелов вызвано комплексом факторов. В общественном сознании хостелы ассоциируются с нелегальной миграцией и повышенными криминальными рисками. Усиление проверок – это запоздалая реакция властей на необходимость навести порядок в данном сегменте, считает Литвинов.

Таким образом, усиление проверок хостелов может быть связано с повышенным вниманием властей к общежитиям для рабочих-мигрантов, отметили собеседники издания. В связи с этим могло бы помочь разграничение понятий «хостел» и «общежитие».

«Необходимо ли систематизировать запутанное по состоянию на сегодняшний день правовое регулирование хостелов и общежитий с выделением в отдельную категорию «коммерческих общежитий»? Да, на мой взгляд, это поможет вывести из общей тени законопослушные платные общежития и улучшить общественное мнение в их адрес», – поделился мнением Литвинов. Но этот процесс необходимо проводить не ситуативно с точки зрения только озвученной проблем. Нужно систематизировать в целом законодательство об общежитиях, включая общежития, являющиеся «советским наследием», правовой режим которых сейчас крайне запутан.

Сообщение КОММЕРСАНТЪ: ОБ УЖЕСТОЧЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ К ХОСТЕЛАМ появились сначала на Land Law Firm.

Новые штрафы не коснутся апартаментов, которые имеют статус гостиниц, даже если в действительности используются как постоянное жилье. Под ударом окажутся компании, которые продают помещения как апартаменты в зданиях, если участки под ними имеют другое назначение — например, офисно-административное, промышленное и так далее. К примеру, бывшие АТС, заводы и другие здания. Ими обычно занимаются малые и средние застройщики, которые проводят редевелопмент.

Размер штрафов

Новый состав включили в ст. 6.7 КоАП Москвы «Нарушение разрешенного использования земельного участка». Штрафы, которые придется платить застройщикам и иным собственникам или арендаторам участков под постройками, обусловлены кадастровой стоимостью участка:

• от 0,5% до 1% для граждан;
• от 1% до 1,5% для должностных лиц;
• от 2% до 3% для юридических лиц.

Если кадастровая стоимость не определена, штрафы могут составить до 4,5 тыс. руб. для физлиц, до 45 тыс. для должностных лиц и от 500 до 900 тыс. для юрлиц.

Если нарушение не устранено в течение 270 дней с момента вступления в силу постановления о назначении наказания, либо совершено повторное нарушение — то штрафы для граждан составят 1-2%, должностных лиц 2-3%, юрлиц — 4-5% или до 1 млн руб., если кадастровая стоимость не определена.

Сколько в Москве апартаментов

В Москве 112 проектов апартаментов, в которых продается 7,9 тыс. лотов площадью 410 тыс. кв. м. При этом 53,7% таких комплексов нарушают московское земельное законодательство. Такова оценка исполнительного директора компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяны Подкидышевой, которую приводит «РБК».

Госинспекция по недвижимости начала проверки апартаментов в 2022 году. Тогда было запланировано проверить 600 объектов. Чиновники обнаружили 213 случаев, когда нежилые помещения использовались как жилые. Именно эти нарушители рискуют первыми получить новый штраф.

Закон г. Москвы от 5 июня 2024 N 20 «О внесении изменений в статью 6.7 Закона города Москвы от 21 ноября 2007 года N 45 “Кодекс города Москвы об административных правонарушениях»

Подробнее

Сообщение В МОСКВЕ ПОЯВИЛИСЬ НОВЫЕ ШТРАФЫ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

В 2016 году ИП-глава КФХ заключил договор аренды участка в 204 Га для сельхозпроизводства в Тульской области на 49 лет. Соглашение давало арендодателю право контролировать использование участка и расторгнуть сделку, если арендатор пользовался землей для других целей.

В 2022-м власти выдали ИП предостережение, полагая, что тот не использует участок по назначению. Глава КФХ возразил и подробно рассказал, чем занят участок: выпасом дойного стада, пастбищем, сенокосом и т.п. Министерство отозвало предостережение.

В начале 2023-го ИП подал заявление о выкупе земли. Власти ее обследовали и опять выявили массу нарушений: часть участка была занята свалкой, еще одна заросла сорными растениями, был нарушен плодородный слой почвы.

Иск о расторжении договора

В итоге министерство подало иск о расторжении договора аренды ввиду неиспользования участка по целевому назначению. Согласно подсчетам истца, ответчик использовал всего 14,5 Га из 204. Но две инстанции отклонили требования. Они указали, что управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору не проводило контрольных мероприятий в отношении КФХ, предпринимателя не штрафовали по ч. 2 ст. 8.8 КоАП за нецелевое использование земель, а сам он предъявил суду налоговую и сельскохозяйственную отчетность в доказательство использования главным образом под сенокос и выпас скота (от 40 до 80 голов). Согласно документам, на сено убирались все 204 Га.

По мнению двух инстанций, истец не доказал, что земля не использовалась в течение трех лет. В деле было заключение (акт) выездного обследования от февраля 2023 года, но документ за зимний период не может доказывать неиспользования, заключили суды.

Решение кассации

С этим не согласился Арбитражный суд Центрального округа. Он напомнил, что законодатель обязал использовать земли сельхозназначения постоянно, непрерывно, эффективно и бережно. Сельхозземли имеют особый статус, поэтому Правительство закрепило признаки неиспользования земли в своем постановлении (постановление Правительства РФ от 18 сентября 2020 года N 1482).

Истец заявил спор о расторжении договора по гражданским основаниям, поэтому не имеет значения, проводились ли проверочные мероприятия и штрафовали ли предпринимателя по КоАП, указал АС ЦО.

Как отметила кассация, нижестоящие суды:

• не проанализировали бухгалтерские и сельскохозяйственные документы: не проверили, как именно в КФХ сеяли и косили 200 Га, сколько нужно было земли для выпаса 40-80 голов скота, каковы были производственные затраты;
• не оценили и не проверили доводы министерства о том, что использовалось всего 14,5 Га.

Кассация обратилась, среди прочего, к Методическим рекомендациям по бухгалтерскому учету затрат и выхода продукции в растениеводстве (утв. 22 октября 2008). В них говорится, что затраты на выращивание многолетних трав делятся по годам. А себестоимость сена с культурных сенокосов включает стоимость работ по вспашке, дискованию, посеву трав и т.д.

С такими указаниями дело направили на пересмотр.

Постановление № Ф10-1560/2024  от 27 мая 2024 года по делу № А68-8176/2023

Сообщение СУДЫ РАЗОБРАЛИСЬ В СПОРЕ О НЕИСПОЛЬЗОВАНИИ СЕЛЬХОЗЗЕМЕЛЬ появились сначала на Land Law Firm.

Верховный суд поддержал арендатора и указал, что это вспомогательные виды разрешенного использования, которые допустимы на этой территории.

Это дело для «Коммерсанта» прокомментировал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. По его словам, Верховный суд РФ последовательно указывает на то, что арендатор не может быть ограничен договором аренды в выборе видов разрешенного использования участка в рамках ЕГРН и градостроительных регламентов. А подобное использование не может быть административным правонарушением.

В то же время Денис призывает учитывать, что московское законодательство устанавливает предел для объектов недвижимости, которые могут использоваться в соответствии с так называемыми вспомогательными видами использования, которые указаны для участка в градостроительном регламенте, но чаще всего отсутствуют в ЕГРН – 25 % от общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

О спорах в Москве

По словам Дениса Литвинова, в законе есть сразу несколько понятий, которые устанавливают ограничения в использовании земли под те или иные цели. Это вид разрешенного использования, цель предоставления земельного участка и градостроительный регламент.

В то же время, в законодательстве нет четкого указания на то, вправе ли арендодатель сужать в договоре аренды перечень возможных видов использования участка по сравнению с видами разрешенного использования, содержащимися в ЕГРН и градостроительном регламенте, отмечает Литвинов.

По его мнению, именно из-за этого пробела в Москве в последние несколько лет возникло много споров о якобы нецелевом использовании арендуемой городской земли. Например, разрешенное использование участка по ЕГРН и градостроительном регламенту предполагает возможность размещения на нем зданий, используемых для «бытового обслуживания» (ремонт одежды и обуви, ателье), а цель предоставления участка по договору аренды указана только как «розничная торговля», отмечает управляющий партнер LLF.

Чаще всего подобные казусы в Москве Госинспекция по недвижимости фиксирует в зонах будущего редевелопмента – на бывших советских производственных площадках, которые в ожидании перепрофилирования их арендаторы используют в текущем состоянии под всевозможные нужды, рассказывает Денис Литвинов. По его словам, старые производственные корпуса сдаются под размещение складов, объектов бытового обслуживания низкого класса, автосервисов. Часто в этих же кластерах могут нелегально располагаться хостелы и объекты общепита, специализирующиеся на доставке фаст-фуда.

Как объясняет Литвинов, нарушение всех трех категорий (ВРИ, цели предоставления земельного участка и градостроительного регламента) – очевидное административное правонарушение. А если нарушена только одна из них (чаще всего – цель предоставления земельного участка в аренду), а остальные – нет, то подобная ситуация не имеет однозначного разрешения. Тогда ее квалификация переходит в судебную плоскость.

Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/6225275

Сообщение КОММЕРСАНТЪ: О ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ВИДАХ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ В МОСКВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Из материала вы узнаете:

• Можно ли сформировать единый земельный участок, если на нем возводятся два или более отдельно стоящих многоквартирных дома?
• Могут ли взыскать с застройщика в пользу дольщика-гражданина «потребительский» штраф после 29 марта 2022 года?
• Вправе ли арендатор все же требовать передачи имущества от своего контрагента, если оно законно находится у третьего лица?
• Достаточно ли суду выяснить соответствие требованиям правовых норм при проверке законности уведомления, выданного уполномоченным органом согласно ст. 51.1 ГрК (о строительстве/реконструкции)?
• Какой срок давности привлечения к ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к категории земель и (или) разрешенным использованием?

Скачать обзор позиций ВС в PDF.

Сообщение ПОЗИЦИИ ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ИЗ ВТОРОГО ОБЗОРА ПРАКТИКИ ВС появились сначала на Land Law Firm.

Для арендаторов участков в столице это может означать ужесточение контроля за целевым использованием земли. Кроме того, чиновники обещают уделить внимание незаконным работам при реконструкции и новом строительстве.

В связи с этим команда Land Law Firm подготовила Legal alert, в котором рассказала, что может ждать арендаторов.

Скачать Legal alert в PDF.

Сообщение LEGAL ALERT ОБ УЖЕСТОЧЕНИИ КОНТРОЛЯ ЗА ЦЕЛЕВЫМ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗЕМЛИ В МОСКВЕ появились сначала на Land Law Firm.

По данным Россельхознадзора, с 1 января 2020 года по 30 декабря 2021 года было выявлено 11 722 земельных участка, которые не используются по целевому назначению или используются с нарушением требований земельного законодательства. Основное количество выявленных нарушений связано с зарастанием земельных участков сорной, древесной и кустарниковой растительностью и неиспользованием земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством, деятельности.

Законопроект исключает возможность ухода от ответственности за нарушение земельного законодательства путем введения запрета на переход, прекращение права собственности на земельный участок из земель сельхозназначения и передачу участка в ипотеку. При этом уточняется механизм, регулирующий порядок продажи подобных участков на публичных торгах, сокращается срок, по истечении которого они должны быть проведены. Данные изменения “позволят быстрее сменить правообладателей таких земель” и повысить эффективность их использования, пояснил на заседании кабмина его глава Михаил Мишустин.

Источник: https://realty.ria.ru/20220701/ipoteka-1799451393.html

Сообщение ЗАКОНОПРОЕКТ ОБ ОБЛЕГЧЕНИИ ВВОДА СЕЛЬХОЗЗЕМЕЛЬ В ОБОРОТ появились сначала на Land Law Firm.

Младший юрист Land Law Firm Татьяна Кустова подготовила для издания «Шортрид» статью, в которой рассказала о понятии вида разрешенного использования, на что он влияет и на основании каких источников можно определить ВРИ. Помимо этого, Татьяна поделилась неочевидными случаями нарушения вида разрешенного использования, последствиями нецелевого использования земельного участка, а также привела примеры, как на практике узнают о несоответствии ВРИ фактическому использованию.

По словам младшего юриста, случаи нецелевого использования участков как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов обычно выявляют в ходе плановых или внеочередных проверок земельного фонда, проводимых сотрудниками уполномоченных административных органов, а также при рассмотрении обращений граждан или иных заинтересованных лиц.

«С 10 марта 2022 года на всей территории РФ введены мораторий на проведение плановых проверок и ограничения на внеплановые проверки. На практике это означает, что плановые проверки приостановлены, возможны только мониторинговые мероприятия, по итогам которых в случае выявления признаков нарушений инспекторы будут принимать профилактические и предупредительные меры. Внеплановые проверки все еще возможны в отношении юридических лиц и ИП, но при условии согласования с органами прокуратуры и только в случае угрозы причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан, обороне страны и безопасности государства, а также возникновения ЧС природного и техногенного характера», – отмечает она.

Подробнее: https://shortread.ru/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnyh-uchastkov-chto-budet-esli-fakticheskaya-deyatelnost-na-uchastke-im-ne-sootvetstvuet/.

Сообщение ШОРТРИД: ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ ФАКТИЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА УЧАСТКЕ НЕ СООТВЕТСТВУЕТ ВИДУ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ? появились сначала на Land Law Firm.

В рамках вебинара старший юрист Марина Строкань расскажет о подходах судов и публичных органов к вопросу квалификации нецелевого использования земельных участков, основаниях привлечения к административной ответственности, а также рассмотрит ключевую судебную практику по этому вопросу.

Дата – 29 апреля 2022 г.
Время – 11:00.

Мероприятие закрыто для представителей юридических фирм, частнопрактикующих юристов и адвокатов.

Участие в мероприятии бесплатное.
Необходима предварительная регистрация.

Сообщение ВЕБИНАР «НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОСПАРИВАНИЯ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ШТРАФОВ» появились сначала на Land Law Firm.