Верховный суд разрешил собственнику здания, который арендует участок под ним, выбирать вспомогательные виды использования земли независимо от договора аренды. Такое указание он сформулировал в деле, где компанию-владельца ТЦ в Москве оштрафовали за нарушение разрешенного использования арендованного земельного участка. Госинспекция по недвижимости, а следом и суды решили, что договор аренды и правоустанавливающий документ обязывают фирму использовать участок только для розничной торговли. Но в ТЦ находились еще и автошкола, ломбард, ремонт одежды и т.п., которые занимали менее 25% общей площади здания.
Верховный суд поддержал арендатора и указал, что это вспомогательные виды разрешенного использования, которые допустимы на этой территории.
Это дело для «Коммерсанта» прокомментировал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. По его словам, Верховный суд РФ последовательно указывает на то, что арендатор не может быть ограничен договором аренды в выборе видов разрешенного использования участка в рамках ЕГРН и градостроительных регламентов. А подобное использование не может быть административным правонарушением.
В то же время Денис призывает учитывать, что московское законодательство устанавливает предел для объектов недвижимости, которые могут использоваться в соответствии с так называемыми вспомогательными видами использования, которые указаны для участка в градостроительном регламенте, но чаще всего отсутствуют в ЕГРН – 25 % от общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.
О спорах в Москве
По словам Дениса Литвинова, в законе есть сразу несколько понятий, которые устанавливают ограничения в использовании земли под те или иные цели. Это вид разрешенного использования, цель предоставления земельного участка и градостроительный регламент.
В то же время, в законодательстве нет четкого указания на то, вправе ли арендодатель сужать в договоре аренды перечень возможных видов использования участка по сравнению с видами разрешенного использования, содержащимися в ЕГРН и градостроительном регламенте, отмечает Литвинов.
По его мнению, именно из-за этого пробела в Москве в последние несколько лет возникло много споров о якобы нецелевом использовании арендуемой городской земли. Например, разрешенное использование участка по ЕГРН и градостроительном регламенту предполагает возможность размещения на нем зданий, используемых для «бытового обслуживания» (ремонт одежды и обуви, ателье), а цель предоставления участка по договору аренды указана только как «розничная торговля», отмечает управляющий партнер LLF.
Чаще всего подобные казусы в Москве Госинспекция по недвижимости фиксирует в зонах будущего редевелопмента – на бывших советских производственных площадках, которые в ожидании перепрофилирования их арендаторы используют в текущем состоянии под всевозможные нужды, рассказывает Денис Литвинов. По его словам, старые производственные корпуса сдаются под размещение складов, объектов бытового обслуживания низкого класса, автосервисов. Часто в этих же кластерах могут нелегально располагаться хостелы и объекты общепита, специализирующиеся на доставке фаст-фуда.
Как объясняет Литвинов, нарушение всех трех категорий (ВРИ, цели предоставления земельного участка и градостроительного регламента) – очевидное административное правонарушение. А если нарушена только одна из них (чаще всего – цель предоставления земельного участка в аренду), а остальные – нет, то подобная ситуация не имеет однозначного разрешения. Тогда ее квалификация переходит в судебную плоскость.
Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/6225275
