В августе экономколлегия напомнила, что:

• Арендатор вправе взыскать неосновательное обогащение с владельца чужой постройки на своем участке — вот только на рыночную ставку ему рассчитывать не стоит.
• Градплан без ограничений по площади участка не гарантирует застройщику разрешения на строительство — у муниципалитета остаются весомые аргументы для отказа.
• Право некоммерческой организации на аренду муниципального помещения без торгов не обязывает город заключать с ней договор, даже если стороны уже обменялись проектом и протоколом разногласий.

Подробнее об этих и других позициях ВС — по ссылке ниже.

Скачать обзор практики Верховного суда за август в PDF.

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА АВГУСТ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

• Арендатор выкупает здание у государства — но под зданием нет сформированного земельного участка. Можно ли продать объект отдельно от земли, и кто заплатит за разницу в цене?
• Муниципалитет продал предпринимателю бывший кинотеатр, а тот сдал здание под магазин. Прокурор требует вернуть — но районный суд считает, что срок давности пропущен.
• Компания арендовала участок в центре Москвы на 49 лет под строительство, но так и не построила. Когда город ввел «нулевые» параметры застройки, арендодатель заявил, что договор прекратился, — при этом годами взыскивал арендную плату по тому же договору.

Подробнее об этих и других позициях ВС — по ссылке ниже.

Скачать обзор практики Верховного суда за июль в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ИЮЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

По его словам, по мере роста числа проектов КРТ вопрос размера возмещения превращается в один из ключевых конфликтов между правообладателями и городом или иным инициатором изъятия. При этом собственникам важно понимать принципиальное различие между обычной оценкой недвижимости и определением юридически обоснованного размера возмещения.

Оценка и возмещение — не одно и то же

Стандартный запрос на оценку недвижимости предполагает определение рыночной стоимости здания и земельного участка. При изъятии задача принципиально иная: оценщик определяет размер компенсации, которая поставит собственника в экономически максимально близкое положение к тому, в котором он находился бы без изъятия, подчеркивает Литвинов.

Поэтому собственник получает не просто рыночную стоимость объекта на определенную дату. Расчет охватывает весь состав потерь: убытки от прекращения права, невозможность продолжения деятельности, затраты на перенос бизнеса и иные последствия изъятия.

Разрыв между ценой и ценностью

Особое значение Литвинов придает методологии оценки. При реализации проектов КРТ нередко возникает существенный разрыв между формальной рыночной стоимостью объекта и его экономической ценностью для собственника. Действующий бизнес может генерировать доход, значительно превышающий доходность, которую дает стандартный подход к оценке самого здания или участка. Поэтому при подготовке позиции собственника необходимо анализировать не только сопоставимые сделки и характеристики недвижимости, но и экономические последствия изъятия, отмечает эксперт.

Отдельная методологическая проблема — перенос подхода к оценке обычной рыночной сделки на ситуацию принудительного изъятия. В обычной сделке собственник может отказаться от продажи, выбрать другой момент для реализации актива, самостоятельно определить условия. При изъятии такой возможности нет — а значит, экономические последствия принудительного прекращения права требуют отдельного анализа.

Досудебная оценка не гарантирует сумму возмещения

Наиболее чувствительной Литвинов назвал ситуацию с объектами, имеющими инвестиционный или девелоперский потенциал. Здесь встает вопрос: должна ли и в какой степени учитываться экономическая ценность возможности использования участка в соответствии с его градостроительными характеристиками.

Не следует относиться к досудебному отчету оценщика как к праву на указанную в нем сумму, говорит Литвинов. Окончательную цифру при отсутствии соглашения определит только суд. Ценность досудебной оценки в другом — она позволяет заранее выявить и документировать спорные места, определить, какие составляющие компенсации можно обосновать документально и защищать в переговорах или суде.

Сообщение CRE: КАК ОЦЕНИВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИ ИЗЪЯТИИ В РАМКАХ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Решение о проверке инспектор примет на основании «мотивированного представления должностного лица» — с опорой на конкретные признаки. В их числе сдвиг границ участка на государственную или муниципальную землю, несогласованные постройки и неиспользование земли вопреки обязательствам. Отдельно дроны будут фиксировать технику, незаконно снимающую плодородный слой почвы, а также заброшенные или используемые с нарушениями сельхозземли.

Новые правила вступают в силу 1 октября 2026 года.

Ключевое изменение — данные с беспилотников теперь признают надлежащим доказательством при возбуждении дел об административном правонарушении. При этом штрафовать только по снимкам пока нельзя: они служат поводом для проверки и доказательством нарушения, а зафиксировать его инспектор должен вместе с владельцем участка.

Еще в конце прошлого года Росреестр предложил поправки к КоАП, чтобы возбуждать дела о земельных нарушениях исключительно на основании данных с беспилотников, пилотируемой авиации и космических снимков, без обязательного взаимодействия с собственниками участков. Отдельный законопроект о штрафах без проверок сейчас прорабатывают с профильными ведомствами — о его конкретных положениях в аппарате вице-премьера Дмитрия Григоренко говорить пока не стали.

Постановление Правительства от 01.07.2026 № 811

Сообщение ПРАВИТЕЛЬСТВО ОПРЕДЕЛИЛО, КАКИЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ НАРУШЕНИЯ НАЙДУТ ДРОНЫ появились сначала на Land Law Firm.

Лидеры рынка

Единый механизм заработал с 1 января 2021 года и заменил прежние РЗТ, КОТ и комплексное развитие по инициативе муниципалитетов. Москва быстрее остальных перешла к реализации проектов и сегодня остается лидером по их числу, но речь идет о нежилой застройке, говорит Денис. В сегменте жилья первые позиции занимают Московская, Тюменская, Челябинская и Кировская области. Сама Москва КРТ жилой застройки в чистом виде не ведет: жилой фонд здесь обновляют через программу реновации за счет городского бюджета.

Главное отличие

Различие между столицей и регионами Литвинов формулирует просто. В Москве КРТ — это большой городской механизм по «перепрошивке» территорий и перераспределению дорогой земли под новую экономику. В большинстве регионов это скорее попытка найти инвестора, который за свой счет оживит площадку, до которой у муниципалитета годами не доходили руки и на которую нет бюджетных денег.

Разные риски

Из этого различия вытекают и разные риски, причем для всех сторон: собственников, инвесторов и самих властей. В Москве проблема — дисбаланс силы между городом и частным собственником. Если город территорию «увидел», вопрос уже не в том, будет ли КРТ, а в том, какую компенсацию получит собственник и в какие сроки освободит площадку, поясняет юрист. Для застройщика основной риск — сверхрегулирование. Город собирает проект настолько детально, что инвестор получает обязанность реализовать готовую модель с заданной плотностью, инфраструктурой и транспортными решениями. Прибыльность тогда зависит не от рынка, а от способности договориться с городом.

В регионах проблемы почти зеркальные, отмечает Литвинов. Главный риск — слабость экономики и институтов. Без постоянных льгот и господдержки проект не окупается. Муниципалитеты нередко ждут, что девелопер сам подготовит документацию, построит дороги, переложит сети, создаст соцобъекты. А иногда еще и закроет накопленные градостроительные ошибки территории. К этому добавляется риск смены позиции или состава администрации, пересмотра параметров застройки и корректировки ПЗЗ.

«Причины риски застройщиков в КРТ в Москве и регионах могут быть зеркально противоположными. В Москве они во многом от того, что город слишком сильный, а в регионах – город слишком слабый. Именно поэтому одинаковые нормы ГрК РФ о КРТ на практике работают в стране совершенно по-разному», — говорит Денис.

Случай в Петербурге

Самый известный и самый скандальный кейс среди отмененных и замороженных проектов — Санкт-Петербург. Закон о КРТ здесь приняли в июне 2022 года, но после массовых протестов и коллективного иска жителей его действие приостановили: сначала до 2024 года, затем до 2025-го. В декабре 2025 года Заксобрание приняло обновленную версию закона с учетом мнения горожан.

Этот случай впервые показал на уровне страны, что КРТ — не только градостроительство и экономика, но и политика, говорит Литвинов — особенно если затрагивается сложившаяся жилая среда.

Подробное обсуждение проблемы и мнения других экспертов и участников рынка — в публикации CRE.

Сообщение CRE: ПОЧЕМУ НЕ ВСЕ РЕГИОНЫ ЭФФЕКТИВНЫ В РЕАЛИЗАЦИИ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Верховный суд разобрался в таких спорах:

• Арендатор давно съехал из помещения и звал подписать акт возврата, но арендодатель уклонился от приемки — и все равно продолжил требовать арендную плату.
• Собственник помещений годами не возражал против вывесок соседа на общем фасаде здания, а потом передумал и потребовал их снять.
• Водное ведомство добивается отмены приватизации участка, на котором когда-то был засыпанный пруд, и хочет вернуть землю государству.
• Автоцентр включили в перечень объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости, посчитав его объектом бытового обслуживания.

Скачать обзор практики за апрель в формате PDF.

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА АПРЕЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас на беспилотниках для контроля летают в основном Росреестр и Россельхознадзор — на них приходится 95% таких мероприятий. Дроны фиксируют нецелевое использование участков, самозахваты, незаконные свалки, нарушения в содержании скота и очаги болезней растений. У одного только Росреестра в распоряжении 178 аппаратов.

До конца июня семь ведомств, в том числе и Росреестр, должны закрепить право на такой контроль в своих положениях и утвердить перечень признаков нарушений, которые можно выявлять с воздуха.

Минэкономики вместе с коллегами определило три сценария применения дронов:

• Первый и приоритетный — выявление признаков нарушений с последующей проверкой.
• Второй — выдача предписания об устранении нарушения, если данных с беспилотника «достаточно».
• Третий, самый сложный, — вынесение постановления об административном нарушении только на основании материалов БПЛА, без контрольных мероприятий.

Именно третий сценарий — главная развилка. В аппарате вице-премьера Дмитрия Григоренко поясняют: сейчас данные с дронов уже используют для выявления нарушений с административной ответственностью, но механизма «автоматических» штрафов пока нет. Чтобы он появился, придется доработать законодательство, технику и алгоритмы ИИ, которые обрабатывают снимки с беспилотников. И сами ведомства должны быть готовы соблюдать баланс между интересами бизнеса и тотальным контролем.

Напомним, еще в конце прошлого года Росреестр предложил поправки к КоАП, чтобы возбуждать дела о земельных нарушениях исключительно на основании данных с беспилотников, пилотируемой авиации и космических снимков, без обязательного взаимодействия с собственниками участков.

Сообщение БЕСПИЛОТНИКАМ МОГУТ ДАТЬ ПРАВО НАЗНАЧАТЬ ШТРАФЫ БЕЗ ДОППРОВЕРОК появились сначала на Land Law Firm.

• О выкупе арендованной земли по антикризисным правилам постановления № 629
• Об обязанности подрядчика выставить счета-фактуры после расторжения договора

А в гражданской коллегии решили спор о неприменении исковой давности по требованиям владеющего собственника и закрепили прогосударственную позицию об исчислении срока давности по искам прокурора в защиту публичных интересов.

Скачать обзор практики Верховного суда за март 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА МАРТ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Кроме того, «Коммерсантъ» включил Land Law Firm в число 100 системообразующих федеральных юридических фирм России — независимо от отраслевой специализации.

По результатам рейтинга LLF отмечена в следующих номинациях:

🥇1 band (ТОП-15) в номинации «Строительство и недвижимость. Разрешение споров участников рынка недвижимости»;

🥇1 band (ТОП-15) в номинации «Строительство и недвижимость. Консультирование по сделкам в отношении объектов недвижимости и реализации строительных проектов»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Арбитражное судопроизводство. Разрешение коммерческих споров — mid-market»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Разрешение споров в судах общей юрисдикции. Споры из имущественных отношений»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Туризм и спорт. Консультирование лидеров отрасли»;

🥇 1 band (ТОП-15) в номинации «Туризм и спорт. Разрешение ключевых споров в отрасли»;

🥈 2 band (ТОП-30) в номинации «Производство и промышленность. Разрешение ключевых споров в отрасли»;

Ключевые лица Land Law Firm отмечены в разделе «Лучшие юристы: федеральный рейтинг».

Управляющий партнер Денис Литвинов рекомендован в номинациях:

🥇 1 band – «Разрешение споров в судах общей юрисдикции: имущественные споры»;

🥇 1 band – «Туризм и спорт»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Разрешение споров участников рынка недвижимости»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Консультирование лидеров отрасли»;

🥇 1 band – «Разрешение коммерческих споров: mid-market»;

🥈  2 band – «Производство и промышленность»;

Партнер Ксения Ульянова отмечена в номинациях:

🥇 1 band – «Разрешение споров в судах общей юрисдикции: имущественные споры»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Разрешение споров участников рынка недвижимости»;

🥇 1 band – «Строительство и недвижимость. Консультирование лидеров отрасли»;

🥇 1 band – «Разрешение коммерческих споров: mid-market»;

🥇 1 band – «Туризм и спорт»;

Выражаем признательность аналитикам «Ъ» за оценку и работу, клиентам — за доверие и масштабные задачи, а всем юристам Land Law Firm — за ценный вклад в общую победу!

Рейтинг «Коммерсанта» ежегодно представляет результаты исследования и анализа лучших практик ведущих игроков в области права. Цель исследования — выявить лучшие юрфирмы по отдельным направлениям услуг и основным отраслям экономики, чтобы создать актуальную и структурированную картину рынка.

Сообщение LLF УЛУЧШИЛА РЕЗУЛЬТАТЫ В ЕЖЕГОДНОМ РЕЙТИНГЕ «КОММЕРСАНТА» появились сначала на Land Law Firm.

Арендодатель-банкрот не обязан выделять НДС в документах, указала экономколлегия. А пересмотр архивной кадастровой стоимости не влечет пересмотр арендной платы за прошлые периоды. А еще недействительный контракт не порождает права на возмещение убытков как при его нарушении.

ВС также разъяснил, что ст. 622 ГК не может служить основанием для сноса объектов недвижимости на арендованном публичном участке. А формальный пропуск процессуального срока не препятствует защите публичных интересов при незаконном выбытии лесного фонда.

Гражданская коллегия подчеркнула, что наличие на участке иных строений не препятствует бесплатному приобретению участка под жилым домом, а земли береговой полосы водных объектов не могут находиться в частной собственности даже у добросовестного приобретателя.

Скачать обзор практики Верховного суда за ноябрь и декабрь в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА НОЯБРЬ И ДЕКАБРЬ 2025 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Экономколлегия сформировала важную позицию: отсутствие возражений арендатора на акт о недостатках не освобождает суд от проверки — действительно ли все указанные дефекты относятся к текущему ремонту, который обязан выполнять арендатор.

Гражданская коллегия уделила внимание порядку взимания платы за изменение вида разрешенного использования. ВС подчеркнул, что плату необходимо внести до изменения, чтобы собственник мог принять решение — соглашаться или отказаться.

Скачать обзор практики Верховного суда за октябрь в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ОКТЯБРЬ 2025 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Так, за последние полтора года беспилотники совершили более 2500 полетов и обследовали почти 143 000 гектаров земель. Росреестр уже разработал сценарий применения беспилотников при проведении контрольных мероприятий. В документе описаны рекомендуемые модели летательных аппаратов, задачи для их использования и ожидаемый экономический эффект.

Про беспилотники у Росреестра мы знаем уже давно — они летают с 2018-го, а совсем недавно правительство своим постановлением закрепило использование БПЛА ведомством.

Интересное рассказали про использование инструментов на базе ИИ для автоматического выявления нарушений, над которым сейчас работает Росреестр.

«Сейчас апробируется инструмент выявления нарушений на основании данных, полученных беспилотниками, с использованием ИИ», — рассказал заместитель начальника Управления государственного геодезического и земельного надзора Росреестра Сергей Анохин.

О результатах работы на этом направлении в ведомстве пока не рассказали.

Вице-премьер Дмитрий Григоренко тоже был на форуме и говорил об использовании беспилотников. По его словам, сейчас планируется внести изменения в закон «О контроле», которые законодательно закрепят возможность сделать данные с БПЛА планируют основанием для внеплановых проверок бизнеса.

Для самого Росреестра полученные с беспилотников данные представляют интерес не только для проверок. По словам Анохина, задача — в переиспользовании данных, которые получают с помощью БПЛА в рамках земельного надзора. Например, их можно передавать в федеральный фонд пространственных данных. Оттуда их смогут бесплатно получать другие гос- и муниципальные органы для предоставления услуг бизнесу и гражданам.

Сообщение РОСРЕЕСТР РАССКАЗАЛ О ПЛАНАХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИИ В СВОЕЙ РАБОТЕ появились сначала на Land Law Firm.

Денис называет ситуацию «коктейлем регуляторных изменений». Он считает, что целью даже столичных игроков к началу 2026 года станет не развитие, а выживание. «Запретительные процентные ставки, рост НДС, фактическая отмена УСН в сочетании с полной изоляцией от внешних рынков капитала — и это еще не все, — перечисляет эксперт. — При наихудшем сценарии возможен отраслевой банкротный мораторий для девелоперов, ритейла, но вот господдержки — в живых деньгах — можно точно не ждать».

По мнению Литвинова, новые налоговые условия спровоцируют рост запросов на альтернативные правовые формы объединения капиталов. «И, конечно, возобновление выпуска облигаций девелоперами, однако они будут предлагаться под повышенный купон, отражающий возросшие риски», — отмечает управляющий партнер LLF.

Участники рынка в целом сходятся во мнении, что повышение НДС отразится на всех сегментах отрасли. Эксперты прогнозируют удорожание проектов на 2-3%, сокращение инвестиционной привлекательности и давление на маржинальность. Особенно уязвимыми окажутся торговая недвижимость и малый бизнес. Для последнего снижение порога УСН до 10 млн рублей может стать критическим фактором.

В краткосрочной перспективе аналитики ожидают пересмотр финансовых моделей и заморозку капиталоемких проектов. Фокус сместится в сторону завершения текущих объектов с минимальными издержками. Однако дальнейшее снижение ключевой ставки может частично компенсировать негативные эффекты и активизировать инвестиции в недвижимость. Если оно, конечно, будет.

Сообщение CRE: КАК НОВАЯ НАЛОГОВАЯ РЕАЛЬНОСТЬ ОТРАЗИТСЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Законодательные изменения

С 1 марта 2025 года вступил в силу закон № 538-ФЗ от 28 декабря 2024 года, который изменил порядок проведения аукционов по земле и муниципальным участкам. Срок принятия решения о проведении торгов сократился с двух месяцев до 30 рабочих дней. А извещение теперь публикуют за 10 дней до начала приема заявок.

«Законодательство ускоряет сроки проведения торгов, но на практике органы власти и муниципалитеты, особенно в регионах, могут не успевать подготавливать всю необходимую документацию, что задерживает реальные торги», — отмечает эксперт.

Весной также приняли закон, который уточняет особенности приватизации госимущества. Поправки разрешают продажу с обременениями и изменяют требования к стоимости объектов при принятии решения об их приватизации.

Экономические факторы

Литвинов выделяет три главных фактора, которые будут формировать рынок. Это стоимость заемного капитала, готовность органов власти качественно готовить лоты к торгам и доступность проверенной информации о правовом статусе объектов.

«Вполне вероятно, что в ближайшее время в этом секторе мы увидим тренд на консолидацию больших объемов активов у крупных компаний — у которых есть собственные средства — и уход с рынка игроков поменьше», — прогнозирует специалист.

Говоря о перспективах рынка, юрист настроен сдержанно. «Ставка высокая и снижаться в ближайшее время не будет, экономика по разным оценкам уже может быть в рецессии», — подчеркнул Денис. Он ожидает замедления экономических процессов и торговли недвижимостью, которая сильно зависит от доступности капиталов.

В целом участники рынка и консультанты фиксируют трансформацию аукционного сегмента. Торги перестали быть «маргинальной экзотикой» и превратились в важный инструмент перераспределения активов. Доля вложений в недвижимость, купленную на аукционах, достигла в 2025 году 24% от общего объема инвестиций — максимум за последние пять лет. Эксперты отмечают рост предложения качественных стабилизированных объектов, расширение географии торгов и усиление конкуренции за ликвидные лоты, которые уходят с премией к стартовой цене.

При этом участники рынка указывают на возросшие риски, связанные с ограниченным временем на проверку объектов и невозможностью изменить условия сделки после победы на аукционе. Подробности — в публикации CRE.

Сообщение CRE: КАК МЕНЯЕТСЯ РЫНОК АУКЦИОНОВ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ появились сначала на Land Law Firm.

В июне экономколлегия напомнила, что:

• Отсутствие исполнительной документации не всегда основание для отказа в оплате работ по договору подряда — заказчик должен доказать, что без этой документации невозможно использование результата работ по назначению.
  
• Сделка с самовольной постройкой, признанной судом подлежащей сносу, не отменяет судебный акт — новый собственник не может обойти решение о сносе, приобретя объект после его вынесения.
  
• Льготную ставку арендной платы за участок с памятником применяют только при соответствующем использовании — статус объекта культурного наследия сам по себе не дает права на льготу при коммерческой эксплуатации.

Подробнее об этих и других позициях ВС — по ссылке ниже.

Скачать обзор практики Верховного суда за август в PDF.

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА АВГУСТ 2025 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.