Консалтинговая компания Commonwealth Partnership (CMWP) запустила специализированную услугу по оценке недвижимости, подлежащей изъятию в рамках комплексного развития территорий. Появление такого продукта закономерно — и показывает, что КРТ формирует отдельную профессиональную практику оценки, говорит в комментарии для CRE управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов.
По его словам, по мере роста числа проектов КРТ вопрос размера возмещения превращается в один из ключевых конфликтов между правообладателями и городом или иным инициатором изъятия. При этом собственникам важно понимать принципиальное различие между обычной оценкой недвижимости и определением юридически обоснованного размера возмещения.
Оценка и возмещение — не одно и то же
Стандартный запрос на оценку недвижимости предполагает определение рыночной стоимости здания и земельного участка. При изъятии задача принципиально иная: оценщик определяет размер компенсации, которая поставит собственника в экономически максимально близкое положение к тому, в котором он находился бы без изъятия, подчеркивает Литвинов.
Поэтому собственник получает не просто рыночную стоимость объекта на определенную дату. Расчет охватывает весь состав потерь: убытки от прекращения права, невозможность продолжения деятельности, затраты на перенос бизнеса и иные последствия изъятия.
Разрыв между ценой и ценностью
Особое значение Литвинов придает методологии оценки. При реализации проектов КРТ нередко возникает существенный разрыв между формальной рыночной стоимостью объекта и его экономической ценностью для собственника. Действующий бизнес может генерировать доход, значительно превышающий доходность, которую дает стандартный подход к оценке самого здания или участка. Поэтому при подготовке позиции собственника необходимо анализировать не только сопоставимые сделки и характеристики недвижимости, но и экономические последствия изъятия, отмечает эксперт.
Отдельная методологическая проблема — перенос подхода к оценке обычной рыночной сделки на ситуацию принудительного изъятия. В обычной сделке собственник может отказаться от продажи, выбрать другой момент для реализации актива, самостоятельно определить условия. При изъятии такой возможности нет — а значит, экономические последствия принудительного прекращения права требуют отдельного анализа.
Досудебная оценка не гарантирует сумму возмещения
Наиболее чувствительной Литвинов назвал ситуацию с объектами, имеющими инвестиционный или девелоперский потенциал. Здесь встает вопрос: должна ли и в какой степени учитываться экономическая ценность возможности использования участка в соответствии с его градостроительными характеристиками.
Не следует относиться к досудебному отчету оценщика как к праву на указанную в нем сумму, говорит Литвинов. Окончательную цифру при отсутствии соглашения определит только суд. Ценность досудебной оценки в другом — она позволяет заранее выявить и документировать спорные места, определить, какие составляющие компенсации можно обосновать документально и защищать в переговорах или суде.
