Механизм комплексного развития территорий запустили на федеральном уровне сразу для всех регионов, но работает он в стране неравномерно. Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов рассказал изданию CRE, почему КРТ в регионах пока не стало таким же инструментом перераспределения городской земли, как в Москве.
Лидеры рынка
Единый механизм заработал с 1 января 2021 года и заменил прежние РЗТ, КОТ и комплексное развитие по инициативе муниципалитетов. Москва быстрее остальных перешла к реализации проектов и сегодня остается лидером по их числу, но речь идет о нежилой застройке, говорит Денис. В сегменте жилья первые позиции занимают Московская, Тюменская, Челябинская и Кировская области. Сама Москва КРТ жилой застройки в чистом виде не ведет: жилой фонд здесь обновляют через программу реновации за счет городского бюджета.
Главное отличие
Различие между столицей и регионами Литвинов формулирует просто. В Москве КРТ — это большой городской механизм по «перепрошивке» территорий и перераспределению дорогой земли под новую экономику. В большинстве регионов это скорее попытка найти инвестора, который за свой счет оживит площадку, до которой у муниципалитета годами не доходили руки и на которую нет бюджетных денег.
Разные риски
Из этого различия вытекают и разные риски, причем для всех сторон: собственников, инвесторов и самих властей. В Москве проблема — дисбаланс силы между городом и частным собственником. Если город территорию «увидел», вопрос уже не в том, будет ли КРТ, а в том, какую компенсацию получит собственник и в какие сроки освободит площадку, поясняет юрист. Для застройщика основной риск — сверхрегулирование. Город собирает проект настолько детально, что инвестор получает обязанность реализовать готовую модель с заданной плотностью, инфраструктурой и транспортными решениями. Прибыльность тогда зависит не от рынка, а от способности договориться с городом.
В регионах проблемы почти зеркальные, отмечает Литвинов. Главный риск — слабость экономики и институтов. Без постоянных льгот и господдержки проект не окупается. Муниципалитеты нередко ждут, что девелопер сам подготовит документацию, построит дороги, переложит сети, создаст соцобъекты. А иногда еще и закроет накопленные градостроительные ошибки территории. К этому добавляется риск смены позиции или состава администрации, пересмотра параметров застройки и корректировки ПЗЗ.
«Причины риски застройщиков в КРТ в Москве и регионах могут быть зеркально противоположными. В Москве они во многом от того, что город слишком сильный, а в регионах – город слишком слабый. Именно поэтому одинаковые нормы ГрК РФ о КРТ на практике работают в стране совершенно по-разному», — говорит Денис.
Случай в Петербурге
Самый известный и самый скандальный кейс среди отмененных и замороженных проектов — Санкт-Петербург. Закон о КРТ здесь приняли в июне 2022 года, но после массовых протестов и коллективного иска жителей его действие приостановили: сначала до 2024 года, затем до 2025-го. В декабре 2025 года Заксобрание приняло обновленную версию закона с учетом мнения горожан.
Этот случай впервые показал на уровне страны, что КРТ — не только градостроительство и экономика, но и политика, говорит Литвинов — особенно если затрагивается сложившаяся жилая среда.
Подробное обсуждение проблемы и мнения других экспертов и участников рынка — в публикации CRE.
