Особенности образования участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены ст.ст. 11.3, 11.10 ЗК РФ, а также гл. 5 ГрК РФ.
В соответствии с указанными нормами как «первичное» образование участков из земель, так «вторичное» образование участков из других участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (не затрагивая особенности образования лесных участков), должно осуществляться на основании одного из следующих документов:
а) проект межевания территории (ПМТ);
б) схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее в настоящем подразделе – Схема).
При этом предусмотрены следующие правила выбора (приоритета) указанных документов:
Давая краткую характеристику документам, на основании которых осуществляется образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо отметить следующее.
ПМТ относится к документации по планировке территории (п. 4 ст. 41 ГрК РФ) и по своей правовой природе является нормативно-правовым актом.
По общему правилу ПМТ разрабатывается на основании ППТ (часто подготовка ПМТ осуществляется в составе ППТ). Одновременно существует положение о том, что применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка ПМТ без подготовки ППТ (п. 5 ст. 41 ГрК РФ).
Содержание ПМТ урегулировано ст. 43 ГрК РФ: он состоит из текстовой части и чертежей межевания территории, на которых среди прочего должны быть отражены границы образуемых участков и зафиксированы их характеристики.
Процедура подготовки ПМТ регулируется ст.ст. 45, 46 ГрК РФ, в частности, по общему правилу проекты ПМТ подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, утверждённые ПМТ подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов.
Схема является ненормативным правовым актом, и процедура её подготовки и утверждения значительно проще, чем в отношении ПМТ.
По общему правилу подготовка Схемы осуществляется в форме электронного документа. Исключение составляет случай обеспечения подготовки Схемы физическим лицом в целях образования участка для его предоставления без проведения торгов, когда Схема может быть подготовлена в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе (п. 9 ст. 11.10 ЗК РФ).
Требования к подготовке Схемы, формату Схемы в форме электронного документа, форма Схемы на бумажном носителе утверждены Приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762[1].
При этом подготовка Схемы в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта Росреестра[2].
Схема утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, и действует в течение двух лет со дня утверждения (п.п. 13 и 15 ст. 11.10 ЗК РФ)[3].
Определение вида разрешённого использования участка, образуемого из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом (за исключением случаев, когда градрегламент не устанавливается или не распространяется на соответствующую территорию)[4], целью использования участка, определённой при предоставлении (гл. 5.1 ЗК РФ). При образовании участка на основании ПМТ, разработанного в составе ППТ, разрешённое использование участка должно также соответствовать функциональному назначению объекта, определённому в ППТ.
Применительно к случаю формирования участка под ранее возведённым (до утверждения градрегламента) зданием в судебной практике отмечается, что, исходя из положений п. 8 ст. 36 ГрК РФ и п. 4 ст. 85 ЗК РФ, определение ВРИ участка возможно в соответствии с фактическим использованием здания и участка, даже если данный ВРИ не предусмотрен действующим градрегламентом[5].
[1] Приказ Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».
[2] https://rosreestr.ru/site/press/news/skhemy-zemelnykh-uchastkov-na-kadastrovom-plane-mozhno-podgotovit-pri-pomoshchi-sayta-rosreestra/?sphrase_id=11174846
В соответствии с размещённой на сайте Росреестра информацией для того, чтобы сделать Схему в форме электронного документа при помощи портала Росреестра, можно воспользоваться сервисом «Личный кабинет правообладателя». Сервис позволит нанести границы образуемого земельного участка на кадастровый план территории, просмотреть его площадь, отредактировать сформированные границы, проверить участок на предмет наличия пересечений с границами иных участков.
[3] В соответствии с п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учёта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, истечение срока действия Схемы является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта участка.
[4] В соответствии с пп. 4 п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ в решении об утверждении Схемы указывается территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, и только в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, – вид разрешённого использования образуемого земельного участка.
Такое регулирование подтверждается правоприменительной практикой, см., например, Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 19.07.2016 № 10-3153-КЛ «О предоставлении разъяснений».
[5] П. 34 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.06.2019 по делу № 301-КГ18-25680.