На территории Российской Федерации наблюдается значительное количество неиспользуемых собственниками земельных участков. Для вовлечения в оборот таких федеральных объектов активно реализуются проекты комплексного развития территории. Всего различают 4 вида КРТ и каждому свойственны свои особенности. Для правовой практики КРТ является молодым институтом, в связи с чем у участников настоящей процедуры возникают ряд вопросов касательно рисков и способов защиты своих прав.
О порядке действий правообладателей, попавших в территорию КРТ, рисках, правилах разработки документации по планировке территории, возможных льготах как для застройщиков, так и собственников по договору о КРТ – статья управляющего партнера Land Law Firm, адвоката Дениса Литвинова и юриста Юлии Максимкиной для мартовского выпуска журнала Commercial Real Estate:
🏢 Институт комплексного развития территорий является относительно молодым правовым явлением. Вполне естественно, что у многих девелоперов и правообладателей объектов недвижимости, попавших в территорию КРТ, остается множество вопросов, в первую очередь связанных с рисками и способами защиты своего права.
🏗 На всей территории РФ отмечается тенденция к активной реализации проектов КРТ. Агентом РФ по вовлечению в оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности и не используемых правообладателями (ДОМ.РФ), планируется реализация 13 пилотных проектов.
Конец вольнице
📄 Необходимость в скорейшем вводе большого объема жилья и ликвидации промышленных зон привела к тому, что в Федеральный закон № 494-ФЗ от 30.12.2020 была внесена утилитарная, даже в некотором роде агрессивная концепция, позволяющая не учитывать генеральный план и правила землепользования и застройки. Практически произошло «вытеснение» документации территориального планирования актами низшего уровня, регулирующими вопросы в отношении конкретной территории КРТ.
🏢 Всего, по данным Минстроя РФ, под проекты КРТ в РФ предварительно отобрано 418 участков общей площадью 20 тыс. га, на которых можно построить 700 млн кв. м недвижимости.
📑 Для правообладателей объектов недвижимости, попавших в территорию КРТ, – это, безусловно, рисковая история. По большей части потому, что в главе 10 ГрК, посвященной КРТ, вы не найдете однозначного ответа на вопрос – обязательно ли всем правообладателям недвижимости подписывать соглашение о КРТ и принимать участие в развитии территории. Фактически может возникнуть ситуация, при которой неподписание проекта соглашения о КРТ даже одним из ста правообладателей приведет к выставлению всего земельного участка на торги.
❌ При этом стоит отметить важную особенность: несмотря на то, что публичный орган может принять решение о КРТ или определить территорию КРТ в документации территориального планирования, он при любых обстоятельствах не вправе возлагать на правообладателя объекта недвижимости обязанности по развитию территории, а также понуждать подписывать соглашение о разграничении обязанностей с другими правообладателями.
Защищайтесь, господа!
🏛 Во всяком случае правообладатели, попавшие в территорию КРТ и не согласные с принятием решения о ее развитии, вправе оспорить решение уполномоченного органа в порядке ст. 198 АПК РФ в арбитражном суде или в порядке 22 КАС РФ в суде общей юрисдикции. В такой категории дел суд не будет проверять целесообразность принятия решения о КРТ, выяснять у публичного органа мотивы, которые побудили его выпустить такое решение. Суд будет проверять исключительно установленный круг обстоятельств:
- какому закону или нормативно-правовому акту оспариваемое решение не соответствует;
- каким образом оспариваемым решением нарушаются права и законные интересы заявителя.
🙌🏻 Еще раз: суды не проверяют целесообразность принятия решения о КРТ, они проверяют исключительно данные обстоятельства.
👉 К примеру, в одном из дел, рассмотренных Арбитражным судом города Москвы, проектная компания оспаривала отказ Департамента в установлении территории КРТ, из которого следовало, что: «Предложение о развитии территории по инициативе правообладателя не соответствовало градостроительному развитию территории либо нормативным требованиям к взаимному расположению проектируемых и существующих объектов». Неудивительный итог – суд отказал компании в удовлетворении требований, поскольку целесообразность и мотив принятия отказа от установления территории КРТ не входит в перечень обстоятельств, которые необходимо было доказать заявителю.
О каких самых распространенных нарушенных правах заявителя здесь может идти речь? К примеру:
✅решение о КРТ принято в отношении территории, на которой не допускается строительство жилых зданий;
✅решение о КРТ принято неуполномоченным органом власти и в нарушение процедуры;
✅решение о КРТ принято без проведения общего собрания собственников МКД.
📑 Поскольку публичный орган устанавливает территорию КРТ в документации территориального планирования, то еще одним способом защиты права может быть оспаривание генерального плана, правил землепользования и застройки. Такие акты по своей правовой природе являются нормативными, поэтому их рассмотрение проходит в судах общей юрисдикции по правилам гл. 21 КАС РФ.
🔎 В подобных спорах заявителю также необходимо будет доказать, какому закону не соответствует принятый нормативный правовой акт, а также каким образом он нарушает права и законные интересы заявителя. Помимо названных обстоятельств, суды также исследуют, учитывалось ли сложившееся землепользование при установлении территории КРТ и были ли согласованы публичные и частные интересы сторон.
🏘️ Дополнительно для КРТ жилой застройки суд проверит, соблюдена ли законная процедура по определению границ территории (ч. 2 ст. 66 ГрК РФ).
На каждой грядке свои порядки
📍 Характерно, что процедура, стандарты развития, меры поддержки у разных регионов будут отличаться друг от друга, поскольку федеральный законодатель отдал на «откуп» региональным властям возможность самостоятельно нормировать деятельность по КРТ с учетом особенностей территории. Цена и польза итогового проекта КРТ во многом зависят от того, как региональные власти решат распорядиться своим правом на нормотворчество.
👉 Для примера, чтобы установить территорию КРТ жилой застройки на карте правил землепользования и застройки в Ямало-Ненецком автономном округе, органам власти необходимо осуществить предварительную оценку градостроительного потенциала территории. Она включает в себя четыре этапа:
✅ сбор пространственных и статистических данных о территории, выявление ограничений для жилищного строительства;
✅ расчет параметров территории комплексного развития;
✅ анализ по критериям осуществимости строительства;
✅ отбор территории для КРТ в соответствии с заданными пространственными характеристиками.
👨⚖️ В связи с этим, чтобы оспорить установление территории КРТ, необходимо доказать, что такая процедура не была соблюдена или соблюдена не в той последовательности.
📍 Также с учетом региональной специфики органы государственной власти определяют критерии МКД, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу, но которые можно включить в территорию КРТ жилой застройки.
👉 К примеру, в Республике Ингушетия такими являются МКД, построенные в период до 1975 года включительно по типовым проектам, разработанным с использованием типовых стен и перекрытий: деревянные бараки, дома блокированной застройки вне зависимости от этажности.
👉 В Республике Алтай – это многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения (введенные в эксплуатацию в период по 1980 год) по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий.
🏛 Для КРТ нежилой застройки обязательные требования к границам не установлены, и в связи с «молчанием» регионального законодателя, суды учитывают приемлемую территорию исходя из размера земельного участка и действительного включения в территорию КРТ земельных участков, непривлекательных для инвестирования.
📑 Пару слов необходимо добавить про документацию по планировке территории. По правилам Федерального Закона № 494-ФЗ от 30.12.2020, она может разрабатываться и утверждаться до изменения документации по территориальному планированию. Поскольку судами все еще не сформулирована однозначная позиция – обладает ли документация по планировке территории нормативными свойствами или же представляет собой акт применения к земельным участкам в границах специального правового режима, заинтересованные лица вправе оспорить ее как по правилам ст. 198 АПК в арбитражном суде, так и по правилам гл. 21 КАС РФ в суде общей юрисдикции.
Чек-лист действий правообладателя, попавшего в территорию КРТ не по собственной инициативе
✅ Проверьте, опубликован ли проект решения о КРТ в официальном источнике.
✅ Проверьте, направлялось ли вам предложение о проведении КРТ.
✅ В случае если решение о КРТ принято, проверьте, соответствует ли оно процедурным требованиям, установленным ст. 66 ГрК, а также нормативному акту, регулирующему КРТ в вашем субъекте.
✅ В случае если вы принимаете предложение о проведении КРТ, проверьте, чтобы в договоре были исчерпывающим образом определены права и обязанности сторон. Например, обязательства органа власти предоставить в аренду без проведения торгов земельные участки, выдать разрешения на строительство, оказать меры экономической поддержки и т.п.
✅ Обязательно участвуйте в проведении общих собраний, публичных слушаний по вопросу утверждения документации по планировке территории. В случае если вы соберетесь оспаривать правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории – наличие протокола с вашими замечаниями по итогу публичных слушаний будет хорошим доводом в судебном споре.
✅ Помните, что ходатайствовать об изъятии земельного участка в целях КРТ (пп. 4, п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ) будущий инвестор («разработчик территории») может только после завершения торгов, подписания договора о КРТ, разработки и утверждения документации по планировке и межеванию территории.
✅ Внимательно проверяйте условия соглашения о выкупе объектов недвижимости при изъятии. В случае если Вы не согласны с выкупной ценой, обращайтесь в суд и просите провести независимую оценочную экспертизу.
И еще риски…
⚡ После старта проекта КРТ правообладатель или девелопер как сторона по предварительному соглашению тоже несет определенные риски. К примеру, они могут быть связаны с неисполнением обязанности уполномоченного органа заключать основной договор КРТ. Еще хуже дела обстоят в ситуации, когда такая сторона разработала документацию по планировке территории, оплатила ее, а уполномоченный орган отказывается ее утверждать и подписывать соглашение. В этом случае за недобросовестный срыв переговоров пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков по правилам ч. 3 ст. 434.1 ГК РФ.
🔎 Также возмещение убытков происходит в случае, когда объекты недвижимости и земельный участок выкупаются для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ. В целях достоверного определения выкупной стоимости спорных объектов и определения убытков суд может назначить проведение судебной оценочной экспертизы. Так, к примеру, в одном из дел такая экспертиза проводилась трижды.
🙌🏻 Определив возможные риски, перейдем к льготам, предоставляемым застройщикам и правообладателям по договору о КРТ. Поскольку строительство – это в основном рыночная история, то напрямую льготы федеральным законодателем не могут быть предоставлены. В отличие от регионального законодателя, который по своему усмотрению может легко и оперативно урегулировать вопрос принятия мер социальной и экономической поддержки.
👉 Например, в связи с реализацией договора о КРТ региональными властями может быть предусмотрена возможность предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства в день прекращения договора аренды зданий, нежилых помещений, находящихся в публичной собственности, заключения нового равнозначного договора аренды. Такая возможность предусмотрена, например, во Владимирской области, Иркутской области, Кемеровской области.
🏙️ В Москве в рамках программы «Индустриальные кварталы» для девелоперов действуют льготы по смене вида разрешенного использования земельных участков для строительства жилья при создании мест приложения труда.
🏠 Наиболее распространены льготы для реализации проектов КРТ жилой застройки. Так, к примеру, в Республике Бурятии жителей домов, включенных в программу комплексного развития территории, освобождают от уплаты взносов за капитальный ремонт.
📃 В некоторых субъектах по договору о КРТ жилой застройки региональные власти вправе установить возможность для собственников жилых помещений по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения.
👉 К примеру, в Республике Коми такая возможность осуществляется посредством заключения договора мены с доплатой, определенной по формуле:
Р (размер доплаты) = (П1, общая площадь приобретаемого помещения – П2, общая площадь освобождаемого помещения) χ Ц (рыночная стоимость 1 кв. м общей площади приобретаемого жилого помещения).
👉 В Воронеже же, напротив, порядок оплаты разницы между старым и новым жилым помещением предлагает сам собственник помещения, который в свободной форме направляет заявление инициатору КРТ жилой застройки.
📍 Не секрет, что на развитие территории привлекаются также внешние средства, к примеру: республикой Карелия, Пермским краем, Волгоградской областью был получен инфраструктурный кредит для реализации проекта КРТ, в городе Йошкар-Оле Республики Марий-Эл началась реализация проекта комплексного развития территории с участием средств госкорпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
🏦 Тем не менее, поскольку большинство проектов КРТ в субъектах осуществляется за счет бюджетного финансирования или целевых займов, можно констатировать, что предусмотренных законодательством льгот явно недостаточно. Очевидно также, что и увеличение льгот финансового характера негативно скажется на активности строительной деятельности, где есть риск потери интереса застраивать у крупных игроков отрасли.
Подробнее ознакомиться с мартовским выпуском журнала CRE 5-6 (404-405): https://www.cre.ru/journal/cre.