На рынке недвижимости зачастую происходят столкновения между застройщиками и участниками долевого строительства. При этом, даже при передаче недостроенной жилой недвижимости новому девелоперу, который должен завершить возведение проблемного объекта после ухода обанкротившегося застройщика, иногда проблема обостряется продолжением продажи квартир на недостроенных объектах. По итогу количество участников долевого строительства растет, а темпы сдачи объектов – нет.
В связи с этим управляющий партнер Land Law Firm, адвокат Денис Литвинов в эфире радиостанции «Вести.FM» прокомментировал проблематику рынка долевого строительства.
– Как такое стало возможным, что при уходе с рынка застройщика новый девелопер вправе продавать квартиры на недостроенном объекте?
– Как всегда все дело в нюансах. Во-первых, ни один застройщик не станет заниматься благотворительностью, то есть не придет на объект и не будет застраивать его за свой счет. Зачастую застройщик получает право достраивать квартиры, объекты в увеличенных параметрах, получая права на дополнительные строящиеся метры и, соответственно, получая возможность привлекать денежные средства для строительства этих дополнительных метров. При этом нужно учитывать, что с лета 2019 года подобное привлечение денежных средств вообще возможно только через использование так называемых эскроу-счетов.
– Получается, что к возводимому кварталу добавляется еще какое-то количество корпусов?
– Да, которые, собственно, и позволяют найти застройщику деньги для того, чтобы завершить строительство той части объекта, которая должна была быть построена предыдущим застройщиком, но не была построена по причине его каких-то злоумышленных действий, чаще всего – банкротства.
– А без такого проекта, где застройщик должен показать за счет чего он компенсирует свои издержки, разрешат ему продавать квартиры в том объекте, на который он приходит?
– Здесь, собственно, у нас путаница и происходит. Если мы говорим о том, что застройщик продает не дополнительные метры, разрешение на строительство которых он должен еще получить, а продает те же метры, которые уже проданы предыдущим застройщиком. Если новый застройщик приходит и начинает их продавать, это очевидный уголовный состав. По большому счету, здесь вопрос даже снимается в том, происходит ли это в отношении недостроенного объекта или это может происходить в отношении просто строящегося объекта. Возможность купиться на такую мошенническую схему у любого здравомыслящего человека сводится практически к нулю.
Любой приобретатель квартиры в современной России проверяет недвижимость. С застройщиком, который продает квартиры с соблюдением указанного закона 214-ФЗ, такая мошенническая схема невозможна. Она возможна там, где потенциальные покупатели идут на серые схемы. За счет них, возможно, дешевеет стоимость квартиры, но в этом случае появляются риски. Бесплатный сыр – он только в мышеловке. В том случае, который произошел в Самаре, история со строительством началась еще в нулевые, примерно в 2006 году, в 2013 поменялся застройщик, а позже снова произошла смена девелопера и поэтому в этом случае история с очень большим негативным багажом. И, конечно, меня бы очень смутили эти обстоятельства при выяснении истории квартиры, которую хочу приобретать. Возвращаясь к тому обстоятельству, что любой здравомыслящий человек при проверке квартиры, которую предполагает купить, проверяет застройщика. Если застройщик новый – значит со старым что-то произошло и на эти звоночки нужно реагировать, как минимум, более тщательно проверять и, возможно, привлечь юристов.