В последнее время наблюдается тенденция внесения арендодателями изменений в договоры для отдельных арендаторов торговых центров, которые готовятся к продаже своих активов или иным сделкам. Изменения коснулись повышения ставок аренды, ужесточения условий и др. Таким образом, собственники видят перспективу повышения привлекательности объектов, а арендаторы, в свою очередь, так не считают и стремятся выйти из арендных отношений.
В связи с этим юрист Land Law Firm Алена Дурнева подготовила комментарий для издания Commercial Real Estate, в котором рассказала о порядке действий арендатора после уведомления арендодателем об изменении арендной платы, релевантной судебной практике, а также поделилась текущей ситуацией в отношении договоров аренды торговой недвижимости в целом:
Договоры аренды помещений в крупных торговых центрах часто содержат достаточно жёсткие условия, что неудивительно: размещение своего бизнеса в ТЦ с большим трафиком очень привлекательно для арендаторов. Торговые центры в таком случае становятся «сильной» стороной договора, а арендаторам остается либо принять невыгодные условия, несмотря на возможные риски, либо упустить возможность заключить договор.
Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости нельзя охарактеризовать как стабильную как минимум на протяжении года. В 2022 многие из иностранных компаний поспешили заявить о приостановке или ликвидации своего бизнеса в стране, что повлияло на доходы владельцев торговых центров, при этом, собственники ТЦ продолжают платить достаточно высокие налоги от кадастровой стоимости объекта.
Снижение рентабельности ТЦ может привести к его продаже, либо к попыткам увеличить доходы собственников, например, за счет увеличения арендной платы по текущим договорам. С целью увеличения доходов арендодатели могут использовать права, предусмотренные договорами аренды.
Пересмотр условий договора арендодателем в одностороннем порядке может подтолкнуть арендатора выйти из соглашения и освободить помещения, однако, на практике это может быть не так просто.
Большинство договоров аренды торговой недвижимости являются долгосрочными и просто дождаться истечения срока не представляется возможным. Если право на односторонний отказ не предусмотрено договором, сторона не может выйти из него досрочно. Однако, обычно договоры аренды предусматривают право на односторонний внесудебный отказ, при этом, стороны могут установить в договоре условие о выплате определенной денежной суммы другой стороне, в случае отказа от договора.
Часто неустойки за такой отказ могут включать в себя размер арендной платы за определенный период, что крайне обременительно для арендатора. В таких условиях арендаторы не готовы прекращать арендные отношения, и встает вопрос каким образом можно защитить себя от дальнейшего ужесточения условий арендодателем?
Договором часто предусматриваются условия, при которых размер постоянной части арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, а также срок таких изменений. Например, к подобным условиям могут относиться:
— увеличение ставок земельного налога, арендной платы за землю, увеличение кадастровой стоимости земельного участка под зданием (допустим, арендная плата повышается пропорционально доле объекта аренды (конкретного помещения) в общей площади зданий на указанном земельном участке);
— увеличение кадастровой стоимости здания, помещения, ставок налога на имущество организаций.
В целом, при заключении договоров аренды стороны не предвидели существенных изменений на рынке аренды коммерческой недвижимости, произошедших за последний год, поэтому в договорах редко можно встретить право на одностороннее увеличение арендной платы связанное, например, с внешнеэкономическими санкциями, изменением курса валюты и т.д.
Обычно арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы в одностороннем порядке. После такого уведомления арендатору следует:
А) Проверить соответствует ли увеличение размера арендной платы условиям договора аренды.
Б) Проверить соблюдены ли условия о сроках увеличения размера арендной платы.
Согласно практике изменять в одностороннем порядке условия договора об арендной плате допустимо не чаще чем один раз в год. Условия договора, предусматривающие возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, являются недействительными.
В) Проверить соблюдены ли договорные условия о размере увеличения арендной платы.
В договоре стороны могут ограничить изменение размера арендной платы (указав, твердую величину или порядок расчета максимального предела арендной платы). При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.
Если такое условие договором аренды не предусмотрено, судебная практика позволяет рассматривать чрезмерное повышение арендной платы как злоупотребление правом, если в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила.
Квалифицировать одностороннее увеличение размера арендной платы как злоупотребление правом может суд. В таком случае, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. В судебном разбирательстве арендатору необходимо доказать, что рыночная ежемесячная стоимость арендной платы спорного помещения существенно ниже арендной платы, установленной арендодателем в одностороннем порядке, в этих целях назначается экспертиза (Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2022 N 307-ЭС21-29786 по делу N А44-1567/2021, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.06.2022 N Ф05-10888/2022 по делу N А41-57695/2021).
Если уведомление о повышении платы не соответствует условиям договора аренды, но арендодатель с этим не согласен и он не идёт навстречу, то можно обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным либо платить арендную плату без учета изменения ее арендодателем и ждать иска о взыскании задолженности (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.05.2021 N Ф05-6543/2021 по делу N А40-343859/2019, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 N 09АП-35293/2022 по делу N А40-8011/2022).
Следует руководствоваться аналогичным подходом при изменении в одностороннем порядке арендодателем других условий договора: установить имеет ли арендодатель право на такое изменение, не противоречит ли это закону, соблюдены ли все условия договора.
Выявить тенденции ужесточения условий договоров аренды собственниками ТЦ затруднительно: как показала практика 2022 года по арендным спорам, стороны договоров стараются решить свои проблемы путем переговоров, учитывая репутационные риски и желание соблюсти баланс интересов. Даже если дело доходило до суда, достаточно часто суд не выносил решение по существу, истцы отказывались от исков в связи с решением спора переговорным путем.
Стоит полагать, что арендодателям нецелесообразно пытаться незаконно изменять условия договоров, это может повлечь расторжение договоров арендаторами, судебные споры, потерю доходов. Арендаторам следует лишь опасаться увеличения размера арендной платы раз в год на тех условиях, которые стороны согласовали в договоре либо иного изменения условий, предусмотренного договором. Сюрпризы от арендодателя, касающиеся ужесточения условий, можно оспорить в суде.
Подробнее: https://www.cre.ru/news/90251
