В 2022 году заявители через Росреестр сменили вид разрешенного использования (ВРИ) нескольких участков в Москве — общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). ВРИ участков «для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей» поменяли на ряд новых, в частности, под «многоэтажную жилую застройку, объекты торговли (ТЦ, ТРЦ), склады, гостиничное обслуживание» и т.д. При этом платеж за такую смену ВРИ проведен не был, а клиент принял решение о продаже актива. Какие последствия и риски у этой ситуации, можно ли продать участки и на каких условиях — разобрались юристы Land Law Firm по запросу клиента, крупного инвестиционно-строительного холдинга.
Юристы пришли к выводу, что процедурно решение Росреестра не соответствует законодательству из-за неоплаты, хотя технически могло быть возможно с учетом несовершенного механизма межведомственного взаимодействия. Кроме того, актуальный ВРИ свидетельствует не о приведении ВРИ в соответствие классификатору, а об изменении ВРИ в рамках градостроительного регламента. Юристы LLF оценили риск взыскания оплаты как высокий. В то же время, вероятность взыскания неустойки/процентов или оспаривания решения Росреестра не так велика.
Мы дали клиенту рекомендации, на каких условиях лучше продавать участки. Так, предлагать компенсацию платежа или «скидку» бессмысленно: по судебной практике надлежащим ответчиком по иску о взыскании платы за смену ВРИ будет прежний собственник. Кроме того, мы рассказали клиенту, каким образом защититься от перспективы признания договора недействительным на основании 431.1 ГК РФ, и что еще внести в договор, чтобы защитить свои интересы.