Арбитражный суд Московского округа защитил интересы арендаторов в споре с Росимуществом, разъяснив обязательный порядок расторжения договора аренды государственного имущества.
ИСТОРИЯ СПОРА
Территориальное управление Росимущества в Московской области обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 218 000 кв. м, расположенного в Одинцовском районе. Договор был заключен до 2055 года. Основанием для иска стало предполагаемое неиспользование участка по назначению – для рекреационной деятельности.
Особенность дела заключалась в том, что на момент подачи иска у участка было два арендатора: ООО «Бизнес-Парк» владело правами на 200 000 кв. м, а УК «Парк Инвест» – на 18 000 кв. м.
В июне 2023 года Росимущество провело осмотр участка и направило УК «Парк Инвест» предложение расторгнуть договор аренды, дав на это 14 дней. Позднее, уже после подачи иска, аналогичное предложение получил и «Бизнес-Парк».
Первая и апелляционная инстанции поддержали требования Росимущества.
РЕШЕНИЕ КАССАЦИИ
АС Московского округа отменил все предыдущие решения и разъяснил, что для расторжения договора аренды госимущества необходимо строго соблюдать двухэтапную процедуру:
Первый этап – письменное предупреждение арендатора, в котором должно быть указано:
- какие конкретно обязательства нарушены
- какие действия нужно совершить для устранения нарушений
- разумный срок для исполнения требований
Второй этап – только после истечения срока, указанного в предупреждении, можно направлять предложение о расторжении договора. При этом нужно ждать ответа 30 дней, если иной срок не установлен законом или договором.
Суд особо подчеркнул, что направление сразу предложения о расторжении договора, минуя этап предупреждения, не имеет юридической силы. Более того, при наличии нескольких арендаторов такой порядок должен быть соблюден в отношении каждого из них – нельзя просто «добавить» второго ответчика к делу.
Кассация также указала на ничтожность условий договора, которые предусматривали возможность одностороннего отказа арендодателя от договора. Суд напомнил, что по Земельному кодексу РФ досрочное расторжение договора аренды государственной земли, заключенного более чем на 5 лет, возможно только через суд и только при существенном нарушении договора арендатором.
В результате кассация отменила решения нижестоящих судов и оставила иск Росимущества без рассмотрения.
Постановление № Ф05-16425/2024 от 14 октября по делу № А41-65181/2023