Кассация защитила интересы арендатора в споре с Росреестром о законности погашения записи об аренде в ЕГРН. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что регистратор не вправе самостоятельно оценивать обоснованность одностороннего отказа от договора.
ХРОНОЛОГИЯ СПОРА
- ООО «Эвкалипт» (арендатор) и ИП Щ. (арендодатель) заключили договор аренды помещения для фармацевтической деятельности сроком на 5 лет.
- Арендодатель зафиксировал нарушения: размещение несогласованных рекламных конструкций и использование помещения не по назначению.
- 6 февраля 2023 года арендодатель направил уведомление об одностороннем отказе от договора.
- 3 апреля 2023 года арендодатель обратился в Росреестр для погашения записи об аренде.
- Росреестр исключил запись об аренде из ЕГРН.
РЕШЕНИЯ СУДОВ
После того, как Росреестр исключил запись об аренде из ЕРГН, компания оспорила действия ведомства в судебном порякде.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске. Они исходили из того, что для прекращения записи об аренде Росреестру достаточно было получить от арендодателя заявление вместе с договором аренды, актом проверки и уведомлением о расторжении договора, направленным арендатору.
Суд округа занял принципиально иную позицию. По мнению кассации, регистратор не имеет полномочий самостоятельно проверять факт нарушения арендатором условий договора и устанавливать основания его прекращения. В ситуации, когда между сторонами возник спор о правомерности расторжения договора, Росреестр должен получить либо совместное заявление обеих сторон, либо вступившее в силу решение суда о прекращении договора.
Кроме того, суд обратил внимание на необходимость учитывать параллельное разбирательство – арендатор в рамках отдельного дела оспаривает сам факт правомерности отказа от договора аренды.
«Регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать факт нарушения арендатором условий договора аренды», – подчеркнул суд в своем постановлении.
С учетом этих разъяснений кассация вернула спор на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Постановление № Ф08-10438/2024 от 21 ноября по делу № А32-56265/2023