1 марта 2025 года вступит в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ, который внесет существенные изменения в сферу регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета. Новые правила затронут как физических, так и юридических лиц.
Для издания «Шортрид» ведущий юрист Land Law Firm Алена Дурнева объяснила все тонкости новых законодательных правил, которые существенно изменят процедуры оформления недвижимости.
НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ
Законодатель запретил регистрационные действия с земельными участками, не имеющими установленных границ. Как отмечает Дурнева, ранее учтенные земельные участки (учтенные до 1 марта 2008 года) ставили на кадастровый учет без межевого плана, и сейчас их границы могут отсутствовать или не соответствовать требованиям.
«Покупатель не сможет зарегистрировать право собственности на участок без межевания. Росреестр приостановит регистрацию по причине отсутствия установленных границ и впоследствии откажет в ней», — указывает эксперт.
Кроме того, нельзя будет осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на здания и сооружения, расположенные на земельных участках без установленных границ. Исключение составляют лишь линейные объекты и случаи установления сервитута.
ЭЛЕКТРОННАЯ ФОРМА ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЙ
Юридические лица теперь обязаны подавать заявления в Росреестр в электронной форме. Предусмотрены лишь некоторые исключения:
- Если второй стороной сделки выступает физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве).
- В случае технического сбоя на сайте Росреестра.
При этом до 1 января 2026 года право на подачу бумажных заявлений сохраняется за крестьянскими хозяйствами, садоводческими и огородническими товариществами, гаражными, жилищными и жилищно-строительными кооперативами.
ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Важное изменение коснулось застройщиков. Теперь они обязаны подавать документы для регистрации прав дольщиков в течение 30 рабочих дней с момента подписания передаточного акта. Документы должны подаваться в электронном виде, без доверенности от дольщика.
«Застройщик должен направить дольщику выписку из ЕГРН после регистрации. Эта обязанность касается и случаев, когда передаточный акт был подписан застройщиком в одностороннем порядке», — поясняет юрист LLF.
Кроме того, если помещения и машино-места строились без привлечения средств дольщиков, застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности в течение шести месяцев с даты кадастрового учета многоквартирного дома.
ЗАПРЕТ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ БЕЗ ДОКУМЕНТОВ
Законодатель ввел прямой запрет на эксплуатацию зданий и сооружений, не прошедших кадастровый учет и регистрацию прав. Это особенно актуально для объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов.
Также закреплен момент, с которого строительство считается завершенным. Это момент:
- Получения разрешения на ввод в эксплуатацию, если оно необходимо;
- Получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности;
- Кадастрового учета (если не требуется получать разрешение на ввод в эксплуатацию или уведомление).
Эксплуатация объектов без кадастрового учета и регистрации прав может повлечь административную ответственность в виде штрафа по ч. 1 ст. 19.21 КоАП, напоминает Алена:
- От 1500 до 2000 руб. — для граждан.
- От 3000 до 4000 руб. — для должностных лиц.
- От 30 000 до 40 000 руб. — для юридических лиц.
ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Собственники зданий, сооружений, помещений и машино-мест теперь обязаны приобрести право собственности или аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены эти объекты.
Неоформление прав может повлечь взыскание неосновательного обогащения, признание объекта самовольной постройкой или административную ответственность, предупреждает Дурнева.
Эти изменения направлены на защиту прав всех участников сделок с недвижимостью и повышение прозрачности процедур регистрации. Бизнесу и гражданам необходимо учитывать новые требования при планировании сделок с недвижимостью с 1 марта 2025 года.
Оригинал колонки Алены Дурневой доступен на сайте издания «Шортрид».
