Земли общего пользования по общему правилу не подлежат приватизации. Однако на практике возникают ситуации, когда такие участки все же могут переходить в частную собственность.
О критериях определения земель общего пользования и возможных исключениях из общего правила в публикации издания «Шортрид» рассказала юрист Land Law Firm Софья Бабушкина.
Общий запрет и его основания
По словам эксперта LLF, одним из оснований отказа в предоставлении земельного участка в собственность гражданам или юридическим лицам выступает запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, входящих в состав земель населенных пунктов.
«Земельные участки общего пользования, такие как площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты не подлежат приватизации согласно п. 8 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ и п. 12 ст. 85 Земельного кодекса», — напомнила Софья.
Определение земель общего пользования
При рассмотрении споров о приватизации земельных участков суды учитывают несколько ключевых критериев для определения территорий общего пользования. «Важным моментом становится наличие документов, в которых отражены красные линии — границы территорий общего пользования. Их можно увидеть в проектах планировки территории и проектах межевания», — поясняет Бабушкина.
По словам юриста, судам важно установить: расположены ли на спорном участке объекты общего пользования; когда был утвержден генеральный план поселения; были ли изменены красные линии до или после начала строительства или приобретения недвижимости.
«Судебная практика подтверждает, что характеристикой территории общего пользования является не только наличие красных линий, но и факт ее использования неопределенным кругом лиц», — подчеркивает эксперт.
Защита прав собственников
Бабушкина обращает внимание на важный аспект: «Суды однозначно считают, что установление красных линий на уже существующих землях и объектах недвижимости в частной собственности незаконно». Например, так произошло в делах № А12-31013/2020, № А55-39205/2018.
Конституционный суд также подчеркивал недопустимость произвольного определения красных линий уполномоченными органами и указывал на необходимость разработки специального проекта на основе генеральных планов муниципальных образований.
Вторичные сделки с земельными участками
Верховный суд в своей практике указывал, что запрет на приватизацию земель общего пользования касается только первичного перехода из публичной собственности в частную.
Юрист приводит пример недавний спор по делу № А76-3964/2023, в котором компания столкнулась с отказом Росреестра в регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи. Росреестр мотивировал отказ недопустимостью приватизации земель общего пользования, и суды трех инстанций поддержали эту позицию.
Но экономколлегия отменила решения и удовлетворила требования компании. Судьи указали: выбытие спорного земельного участка от публичного собственника к первому частному лицу произошло еще в 2012 году, а земельные участки, уже переданные в частную собственность, не могут относиться к землям общего пользования.
Правило о запрете приватизации земель общего пользования не должно препятствовать частному собственнику распоряжаться своим участком, объясняет смысл позиции Бабушкина.
«В большинстве случаев, главной проблемой в вопросе приватизации земель общего пользования становится несогласованность документации, проявляющаяся в несвоевременном утверждении генеральных планов, документов по планировке территории или регистрации прав на приватизированное имущество, а также отображение в проекте планировки территории красных линии, обозначающих не только существующую, но и планируемую территорию общего пользования (изменяемую или вновь образуемую)», — подчеркивает эксперт LLF.
В заключение Софья советует: при рассмотрении подобных споров в суде надо обращать внимание не только на нарушение прав собственника земельного участка, но и на несоблюдение процедуры принятия и официального опубликования документации по планировке территории.
