Арбитражный суд Московского округа напомнил, что залог земельного участка при долевом строительстве не прекращается автоматически после расторжения договора аренды. Для снятия обременения нужны специальные основания, предусмотренные законом о долевом строительстве.
Компания обратилась в суд с требованием снять обременение. Дело в том, что участок обременен залогом по старому договору аренды. Этот договор расторгли еще в 2021 году. Однако новый договор аренды компания заключила с городским департаментом уже в 2022 году. При этом запись о залоге в реестре недвижимости так и осталась.
Хронология событий
В 2010 году ассоциация поддержки предпринимательства заключила договор аренды земельного участка с Департаментом городского имущества. Затем в обеспечение обязательств застройщика участок оказался в залоге. Право аренды тоже попало под залог у участников долевого строительства. Соответствующую запись об ипотеке внесли в реестр.
В 2021 году стороны расторгли договор аренды по соглашению. Об этом внесли запись в реестр. Позже, в 2022 году, департамент заключил новый договор аренды. На этот раз с другой компанией. Цель — строительство многофункционального делового комплекса.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они исходили из того, что новый арендатор не является правопреемником застройщика. Следовательно, он не несет обязательств перед участниками долевого строительства.
Суды указали, что права прежнего арендатора на нового не переходили. Кроме того, старый договор аренды расторгли еще до заключения нового. Поэтому, по мнению судов, залог не мог сохраниться.
Что решила кассация
Окружной суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций и направил спор на новое рассмотрение.
Прежде всего, суды не проверили, является ли Управление Росреестра надлежащим ответчиком. Ведь регистратор не участвует в материально-правовых отношениях. «Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в качестве третьего лица», — разъяснил окружной суд.
Кроме того, кассация подчеркнула важный момент. Федеральный закон об участии в долевом строительстве устанавливает специальные правила о залоге. Эти правила имеют приоритет перед Гражданским кодексом и законом об ипотеке. При этом закон о долевом строительстве не предусматривает прекращение залога из-за расторжения договора аренды.
Суды также не исследовали, исполнил ли застройщик свои обязательства перед участниками долевого строительства. Между тем именно от этого зависит, можно ли снять обременение с участка. «Ссылка судов на прекращение арендных отношений не соответствует законодательству», — подчеркнула кассация.
Постановление № Ф05-14831/2025 от 14 октября по делу № А40-274770/2024