Партнер Land Law Firm Ксения Ульянова прокомментировала для «ЭЖ-Юрист» недавнее постановление КС, в котором суд разрешил складывать сроки владения при передаче имущества по договору купли-продажи.
Напомним, судьи признали норму ГК неконституционной в части отсутствия четкой трактовки понятия «правопреемство» применительно к приобретательной давности.
Поводом стало дело индивидуального предпринимателя, который приобрел здание и попытался признать право собственности в силу приобретательной давности, присоединив к своему сроку владения период предыдущего собственника. Четыре инстанции отказали: по их мнению, при сингулярном правопреемстве отсчет следует вести с момента купли-продажи, а период владения прежнего собственника — обнулять.
КС счел такой подход неразумным. Суд пояснил: имущество рискует выбыть из гражданского оборота, если давностный владелец не может передать накопленный срок новому собственнику по договору. Обнуление сроков при каждой сделке выглядит экономически и юридически необоснованным. Ключевой вывод — по сделке между давностным владельцем и иным лицом передаются не права на вещь, а «возможность приобретения права собственности с учетом накопленного фактического состава» в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства.
Новые возможности и новые риски
Ксения Ульянова поясняет: ст. 234 ГК закрепляет классическую конструкцию приобретательной давности — лицо, добросовестно и открыто владеющее имуществом как своим, со временем может стать его собственником. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, для иного имущества — 5 лет. При этом п. 3 допускает «сложение» сроков — учет владения предшественника при наличии правопреемства.
Ключевой вывод суда, по мнению Ксении — в законодательстве и практике отсутствует ясность относительно содержания этого понятия и возможности присоединения сроков владения при передаче имущества по сделке, отмечает Ульянова. Норма не содержит необходимых разъяснений, что и привело к противоречивым судебным решениям.
Обнуление сроков при каждой сделке выглядит экономически и юридически необоснованным, считает юрист. Ведь имущество фактически «выпадает» из оборота, а интересы собственника при этом защищаются. Суд указал на необходимость переосмысления механизма сложения сроков: давностный владелец — не просто неуправомоченный отчуждатель, а субъект с охраняемым интересом, который в определенных пределах может передаваться.
«Поскольку устранить неопределенность путем толкования не удалось, суд прямо указал на необходимость корректировки законодательства. До этого правоприменение должно исходить из более гибкого подхода», — говорит Ульянова.
Полный разбор постановления КС РФ читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».
