Арбитражный суд Московского округа разъяснил, почему владелец вспомогательных построек на публичном земельном участке не вправе выкупить его без торгов. Суд также указал на ошибки нижестоящих судов в исчислении срока исковой давности для муниципалитета.
История спора
Фирма «Калисто» арендовала у администрации Люберец земельный участок площадью 3 453 кв. м под временную автостоянку. На участке компания без разрешений на строительство возвела контрольно-пропускной пункт (15 кв. м) и нежилое здание (352,2 кв. м), зарегистрировала на них собственность в упрощенном порядке — на основании деклараций.
Наличие зарегистрированных объектов позволило «Калисто» подать заявление на выкуп участка без торгов. Администрация удовлетворила заявку и в октябре 2019 года передала землю в собственность компании по договору купли-продажи. В марте 2024 года «Калисто» перепродала участок вместе со зданиями ООО «Омега». Новый собственник впоследствии снес оба строения.
Тогда администрация обратилась в суд с требованием признать обе сделки купли-продажи недействительными и обязать «Омегу» вернуть участок. По мнению муниципалитета, «Калисто» не имела права на льготный выкуп. Ведь здания на участке носили вспомогательный характер и не давали оснований для приобретения земли без торгов.
АС Московской области отказал администрации. Суд не нашел доказательств вспомогательного характера зданий.
Апелляция согласилась с тем, что оснований для выкупа без торгов не было, однако оставила решение в силе. Ведь администрация пропустила трехлетний срок исковой давности — о сделке ей стало известно еще в октябре 2019 года.
Позиция кассации
АС Московского округа отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение.
По вопросу исковой давности кассация указала: суды формально отсчитали срок от даты заключения договора купли-продажи, но не учли правовые позиции Конституционного суда. Сам по себе момент нарушения права публично-правового образования не может считаться началом течения давностного срока — его определяют по моменту, когда уполномоченные органы выявили нарушение. В данном случае нарушения вскрыла прокурорская проверка, и именно с даты получения представления прокуратуры следовало начинать отсчет.
Кассация также напомнила принципиальную позицию Верховного суда: возведение на публичном участке только вспомогательных объектов — даже при наличии зарегистрированного права собственности — не дает собственнику права выкупить землю без торгов. Льгота работает лишь при наличии основного здания или сооружения.
Суд обратил внимание и на вопрос добросовестности «Омеги». Нижестоящие инстанции ограничились ссылкой на сведения ЕГРН, но не исследовали фактические обстоятельства: знал ли покупатель об отсутствии на участке капитальных объектов, проявил ли повышенную осмотрительность, которую требует приобретение земли, ранее предоставленной без торгов.
При новом рассмотрении суду первой инстанции предстоит установить момент, когда администрация фактически узнала о нарушении публичных интересов, дать оценку характеру возведенных на участке объектов и исследовать добросовестность конечного покупателя.
Постановление АС Московского округа № Ф05-2706/2026 от 2 апреля по делу № А41-97561/2024