Советник Land Law Firm Алена Дурнева разобрала для «ЭЖ-Юрист» тематический обзор Верховного суда № 11/2026. Президиум ВС утвердил его 1 июля 2026 года и свел в нем практику по спорам о правах на участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте.
Обзор охватывает три категории земель. Первый раздел — особо охраняемые природные территории, второй — земли лесного фонда, третий — участки в пределах береговой полосы водных объектов общего пользования. Всего документ содержит 33 правовые позиции.
Запись в реестре перестала работать как универсальный щит
Сквозная идея обзора — приоритет природоохранного и публичного интереса, отмечает Дурнева. Зарегистрированное право собственности само по себе не делает положение владельца неуязвимым, если правовой режим участка ограничивает его использование. Эта линия проходит через все три раздела: п. 9 по ООПТ федерального значения, п. 22 по лесному фонду, п. 30 и 31 по береговой полосе.
Эту логику ВС выстраивал последовательно. Ранее в обзоре судебной практики № 1 за 2026 год суд указал: добросовестность приобретателя не спасает от истребования участка, который в принципе не может находиться в частной собственности. Тематический обзор распространяет тот же подход на береговые полосы (п. 31), говорит советник.
Лес: суды обязаны смотреть дальше двух реестров
Именно в лесном блоке защита частных правообладателей проявляется сильнее всего, считает Дурнева. Сведений ЕГРН и государственного лесного реестра для разрешения спора недостаточно. Суд должен разобраться, как формировали участок, как его фактически используют, есть ли на нем лесные насаждения и вел ли себя приобретатель добросовестно. Этот набор обстоятельств ВС перечисляет прямо в п. 21 — ключевом для всего раздела.
Ту же мысль поддерживает п. 18: административная процедура устранения противоречий между реестрами работает только там, где спора о праве нет. Есть и обратная сторона — п. 22. Покупатель участка, сплошь покрытого многолетними насаждениями, добросовестным не считается: сама природа земли должна была вызвать у него сомнения.
Береговая полоса: баланс смещен жестче всего
Здесь ВС отдает публичному интересу максимальный вес, говорит юрист. Само по себе попадание участка или его части в границы береговой полосы становится достаточным основанием, чтобы признать право собственности отсутствующим (п. 30). Добросовестность приобретателя определяющего значения не имеет — закон изначально запрещал передавать такую землю в частные руки (п. 31).
ООПТ: автоматического прекращения прав нет
В спорах об особо охраняемых природных территориях ВС тоже исходит из приоритета публичного интереса. Но подхода об автоматической утрате прав суд не сформировал, подчеркивает Дурнева. Опора здесь — п. 2 обзора: ст. 95 ЗК РФ не исключает нахождение земель ООПТ в собственности граждан и юридических лиц, а изменение градостроительного регламента не лишает правообладателя возможности продолжать прежнее использование объекта.
Частный интерес сохраняет вес ровно настолько, насколько использование участка совместимо с режимом территории. Границы этой совместимости обзор очерчивает наглядно. Собственник линии электропередачи в национальном парке вправе вести рубки в охранной зоне без проекта освоения лесов (п. 14). А вот многоквартирная застройка в рекреационной зоне лесного парка (п. 13) и добыча полезных ископаемых в заказнике (п. 15) режиму противоречат.
Кроме того, ВС требует встречной дисциплины от государства. Органы местного самоуправления не могут создавать ООПТ на федеральных землях лесного фонда (п. 4), изменение категории региональной ООПТ проходит согласование с федеральным ведомством (п. 6), а генеральный план с включением лесных участков — согласование с Рослесхозом (п. 26). Функциональное зонирование внутри ООПТ требует обоснования (п. 3), исключение участка из границ — оценки его ценности применительно ко всей территории (п. 7).
Что обзор меняет для практики
Для судов документ работает как ориентир единообразия, для органов власти — как напоминание о границах полномочий при создании ООПТ и распоряжении участками, резюмирует советник Land Law Firm. Частным правообладателям и инвесторам обзор адресует более прямой сигнал: запись в ЕГРН не снимает риска, если участок фактически лежит в границах ООПТ, лесного фонда или береговой полосы.
Полный комментарий Алены Дурневой читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».
