Экономколлегия отменила акты трех инстанций, которые отказали ГБУК Москвы «Объединение культурных центров Новомосковского и Троицкого административных округов» в истребовании нежилого помещения площадью 366 кв. м в поселке завода Мосрентген.
Хронология событий
Помещение расположено на первом этаже жилого дома, построенного в рамках инвестиционного контракта 2002 года. Контракт предусматривал распределение площадей между городом Москвой, инвесторами и другими участниками. И у помещения оказалась сложная судьба.
- 2013 год. Инвестор третьей очереди строительства и «Рентель» заключили предварительный договор купли-продажи помещения. «Рентель» оплатило стоимость — 31,1 млн руб.
- 2015 год. АСГМ признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, на основании которого инвестор распоряжался нежилыми помещениями.
- Июль 2022 года. Суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации права собственности Москвы на помещение. ДГИ зарегистрировал право города.
- Декабрь 2022 года. ДГИ закрепил помещение за учреждением на праве оперативного управления, учреждение приняло его по акту и начало готовить капитальный ремонт.
- Май 2023 года. Суд по другому делу признал право собственности «Рентель» на то же помещение. Учреждение к участию в деле не привлекали.
- Ноябрь 2023 года. Росреестр зарегистрировал право «Рентель» и прекратил право города и право оперативного управления учреждения.
- Декабрь 2023 года. «Рентель» потребовал прекратить ремонтные работы и освободить помещение.
- Август 2024 года. «Рентель» продал помещение предпринимателю, тот оформил ипотеку и сдал помещение в аренду «Вкусвиллу» на семь лет.
- Декабрь 2024 года. Учреждение обратилось в суд с иском об истребовании помещения из чужого незаконного владения.
Позиция нижестоящих судов
Три инстанции отказали учреждению в иске. Истец не доказал право собственности города на помещение, а право оперативного управления производно от права публичной собственности. Раз суд признал право за «Рентель» и прекратил право города, учреждение утратило основания для иска.
Позиция Верховного суда
Экономколлегия указала, что право оперативного управления относится к вещным правам и подлежит самостоятельной защите. Лицо с таким правом может истребовать имущество из чужого незаконного владения. Суды не учли этого и формально отказали учреждению, сославшись на производность его права.
Учреждение не участвовало в деле о признании права «Рентель», вопрос об изъятии помещения из его фактического владения суд не рассматривал, добросовестность приобретения не проверял. Сам «Рентель» в обращении от декабря 2023 года ссылался на нахождение помещения во владении других лиц и с виндикационным иском к учреждению не обращался. Поэтому спор о признании права за «Рентель» не создает безусловной преюдиции.
ВС обратил внимание на противоречия между судебными актами по разным делам. Суд в 2015 году признал незаключенным дополнительное соглашение к инвестиционному контракту — то самое, на которое опирался суд, признавая право «Рентель». Но право собственности инвестора на помещение в реестре не регистрировали, а первая запись в ЕГРН содержит сведения о праве города.
Суды также не оценили добросовестность фактического владения «Рентель» — не только несение расходов на содержание, но и уплату налогов на имущество и прибыль. Кроме того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что собственник помещения сменился, а «Вкусвилл» расторг договор аренды. Без установления фактических владельцев разрешить спор невозможно.
Поэтому Верховный суд отменил акты трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Определение № 305-ЭС26-5381 от 3 сентября по делу № А40-303932/2024