Право.ru выпустило регулярный дайджест по недвижимости и строительству — за август 2026 года. В материал вошли комментарии ведущего юриста Land Law Firm Софьи Бабушкиной и советника Алены Дурневой. Софья прокомментировала главную тему месяца по версии редакции — новые правила пересмотра кадастровой стоимости. Алена оценила спор об изъятии земель для строительства высокоскоростной магистрали.
Новые правила пересмотра кадастровой стоимости
Росреестр подготовил поправки о порядке пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.
Сейчас собственники могут оспорить кадастровую стоимость, если она выше рыночной, и скорректировать налог на имущество. Подать заявление нужно в течение шести месяцев с даты рыночной оценки. В июле Конституционный суд признал такой подход неразумным (мы рассказывали о позиции суда здесь).
Поправки предлагают: актуальные сведения по-прежнему можно оспорить в течение шести месяцев, а для пересмотра архивной стоимости срок увеличат до трех лет с момента внесения сведений в ЕГРН. Если архивную кадастровую стоимость установят в размере рыночной, перерасчет налогов возможен с 1 января года, на который провели рыночную оценку.
Бабушкина отмечает: внесение в ЕГРН результатов новой кадастровой оценки больше не должно само по себе исключать возможность пересмотра прежней стоимости. По ее словам, поправки повышают защищенность собственников и позволяют исправить последствия завышенной кадастровой оценки за прошлые периоды.
«Законопроект одновременно решает две задачи: обеспечивает сопоставимость актуальной кадастровой и рыночной стоимости и позволяет пересматривать архивные сведения, которые продолжают влиять на имущественные обязанности», — говорит Софья.
Изъятие земли у бизнеса под госнужды
С начала года владелец сервиса «Милти» Олег Савцов получил 22 иска от компании «ВСМ Две столицы». Истец требует изъять земельные участки общей площадью 4,9 гектара для строительства высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург. Сейчас на спорных участках «Милти Агро» выращивает овощи. Истец также просит установить размер возмещения: например, за участок площадью 2466 кв. м компенсацию оценили в 97 219 руб. (дело № А66-12861/2026).
Сейчас спор находится в первой инстанции, ближайшее заседание назначено на 1 октября.
Алена Дурнева отмечает: по ст. 56.8 Земельного кодекса возмещение включает не только рыночную стоимость участка, но и убытки, в том числе упущенную выгоду. Эксперт напомнила: подготовленный истцом отчет об оценке обладает презумпцией экономической обоснованности, но ее можно опровергнуть. Это следует из недавнего постановления Конституционного суда (о котором мы тоже рассказывали). Собственник вправе доказывать иной размер возмещения, например посредством судебной экспертизы, объяснила юрист LLF.
Жилые дома можно сдавать как гостевые без особых разрешений
Собственники участка в Анапе построили дом и стали сдавать его в аренду. Администрация города решила, что владельцы используют землю не по назначению, потому что вид разрешенного использования не предполагал эксплуатацию дома как гостевого. Муниципалитет потребовал запретить коммерческое использование объекта, указав на ущерб окружающей среде и нарушение публичных интересов.
Первая инстанция отказала в иске, но апелляция и кассация встали на сторону администрации.
Верховный суд разъяснил: закон не предусматривает специального порядка ввода гостевого дома в эксплуатацию. Первая инстанция назначила экспертизу и установила, что объект соответствует градостроительным, противопожарным и иным нормам. Но апелляция безосновательно отвергла выводы эксперта. Отдельно ГК ВС указала: администрация узнала о коммерческом использовании еще в 2014–2015 годах, но апелляция проигнорировала довод ответчиков о пропуске срока давности (дело № 18-КГ26-78-К4).
Бабушкина поясняет: само по себе коммерческое использование жилого дома для временного размещения граждан — не основание для запрета эксплуатации.
«Позиция ВС ограничивает возможность запрета эксплуатации недвижимости исключительно по формальным основаниям. Публичному органу необходимо доказать не только несоответствие документации или заявленного ВРИ фактическому использованию, но и наличие предусмотренных законом оснований для вмешательства в право собственности», — подчеркивает Бабушкина.
