Конституционный суд поддержал добросовестных налогоплательщиков в споре об оспаривании архивной кадастровой стоимости.
Для бизнеса и частных собственников этот вопрос имеет прямое практическое значение. Завышенная кадастровая стоимость напрямую увеличивает налоговую нагрузку — иногда в десятки раз относительно реальной рыночной цены объекта. Если собственник не успел оспорить оценку в отведенные шесть месяцев, он вынужден платить налог по завышенной базе.
Позиция КС по этому делу открывает для собственников право на пересмотр архивной стоимости в течение всего срока ее применения для налогообложения.
О чем был спор
Поводом к рассмотрению стали жалобы двух граждан — Антона Епифанова из Смоленской области и Инги Бухмиллер из Оренбургской. Епифанов пытался оспорить кадастровую стоимость земельных участков: по его данным, рыночная цена не превышала 515 000 руб. за участок, тогда как кадастровая в разные годы составляла от 4,5 до 9 млн руб.
Бухмиллер же получила уведомление об уплате налога за 2022 год, исчисленного по кадастровой стоимости около 53,5 млн руб. И это при рыночной стоимости объекта чуть выше 1,4 млн руб.
Оба заявителя не уложились в шестимесячный срок для подачи заявления, и суды отказали им в рассмотрении исков.
Оба дела объединяет одна проблема. Собственники узнали о завышенной кадастровой стоимости только из налоговых уведомлений, когда срок на оспаривание уже истек. Бюджетные учреждения в обоих регионах вернули заявления без рассмотрения, а суды отказали в принятии исков.
Позиция Конституционного суда
КС признал ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не соответствующей Конституции в той части, в какой она лишает добросовестного налогоплательщика — физлицо без статуса ИП — возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, которую продолжают применять для расчета налога. Оспорить ее человек не может ни в бюджетном учреждении, ни в суде.
Суд напомнил, что рыночная стоимость точнее отражает реальную цену объекта, поэтому именно ее закон предпочитает для налогообложения. Кроме того, закон не обязывает гражданина следить за ходом кадастровой оценки. Первый документ, из которого налогоплательщик узнает о налоговых последствиях, — налоговое уведомление, — может прийти более чем через год. Поэтому шестимесячный срок КС признал неразумным.
Законодателю предстоит урегулировать порядок оспаривания архивной стоимости.
До поправок обратиться с заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости в течение одного года со дня, когда заявитель или должен был узнать о налоговых последствиях, — в том числе со дня получения налогового уведомления. Учреждение устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, применимую к 1 января нужного года, в пределах трех лет до года подачи заявления.
Постановление Конституционного суда от 14 июля 2026 года № 48-П