Верховный суд разъяснил, как определять площадь участка под ИЖС, который собственник дома хочет выкупить без торгов. Портал Право.ru рассказал об этом деле еще до заседания ВС, а комментарий для обзора дала старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова.
Маленький дом на большом участке
Предприниматель выиграла аукцион и в 2023 году взяла у муниципалитета в аренду участок площадью 2401 кв. м под ИЖС. Она построила на нем дом площадью 64 кв. м и зарегистрировала право собственности. Затем арендатор попросила продать ей землю без торгов, но администрация отказала. Чиновники посчитали, что для эксплуатации такого дома столько земли не нужно.
Предприниматель оспорила отказ в арбитражном суде, но три инстанции поддержали администрацию. Суды учли, что дом занимает около 3% участка, гаража и хозяйственных построек нет, а посадки занимают лишь 600 кв. м. Заявитель не доказала, что ей нужна вся территория, поэтому права на выкуп без торгов у нее нет, решили суды.
Экономколлегия напомнила, что вид разрешенного использования «для ИЖС» включает размещение дома, выращивание сельхозкультур, строительство гаража и хозяйственных построек для собственных нужд. Поэтому площадь участка под выкуп нельзя определять только по территории, которую занимает дом.
Соразмерность участка обеспечивают предельные размеры из правил землепользования и застройки, указал ВС. В этой зоне местные ПЗЗ допускают участки под ИЖС от 500 до 2500 кв. м и процент застройки до 60%. Участок и дом предпринимателя укладываются в эти параметры, а других оснований для отказа администрация не привела. ВС признал отказ незаконным и обязал муниципалитет направить заявителю проект договора купли-продажи.
Единой планки нет
Закон дает собственникам зданий исключительное право на приобретение земли, но выкуп всего участка в существующих границах не гарантирует, обращает внимание Анастасия Русскова. При этом единых правил, по которым определяют необходимую площадь, нет, подчеркивает юрист. Одни суды признают участок избыточным даже при застройке более 5% его площади, другие разрешают выкуп при соотношении 2–3%.
«Право на выкуп ставится в зависимость от степени освоения территории, несмотря на соответствие площади участка градостроительному регламенту. Многочисленность подобных споров вновь подтверждает необходимость закрепления в законе единых и предсказуемых правил определения площади предоставляемых участков с учетом особенностей их использования», — отмечает Русскова.
Еще до рассмотрения дела Русскова рассчитывала, что ВС уточнит критерии соразмерности для участков под ИЖС. По ее мнению, суду предстояло определить, какое значение имеют вид разрешенного использования, постепенное освоение земли и соответствие местным градостроительным правилам. В итоге коллегия опиралась именно на вид разрешенного использования и параметры ПЗЗ.
Законодатели тоже занимаются этой проблемой, напоминает эксперт. Госдума приняла в первом чтении законопроект о минимальном соотношении площади здания и выкупаемого участка: 5% для ИЖС, садоводства и личного подсобного хозяйства и 10% для других видов использования (мы уже рассказывали об этой новелле). Русскова считает, что эти критерии еще нужно доработать, чтобы соблюсти баланс публичных интересов и прав собственников.
Определение № 308-ЭС26-7100 от 6 ноября по делу № А32-36147/2024
