Обмен земельных участков – это специальный вид договора мены, имеющий следующие особенности:
1) предметом являются земельные участки и расположенные на них здания и сооружения, которые должны быть надлежащим образом индивидуализированы (должен быть произведён учёт и зарегистрировано право собственности);
2) субъектами всегда выступают публичный и частный субъекты (обмен земельных участков в силу ст. 39.21 ЗК РФ – это мена государственного/муниципального участка на частный участок);
3) основанием является не воля сторон, а указание закона – ЗК РФ устанавливает следующие случаи, в которых такой обмен допускается:
А. в случае изъятия частного земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
Б. в случае, если документацией по планировке территории на частном земельном участке предусмотрено размещение объекта социальной или транспортной/инженерной инфраструктуры.
4) форма договора допускается простая письменная; при этом переход права собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН;
5) цена участков является существенным условием, при этом имеет значение равнозначность рыночной цены обмениваемых участков.
Согласно п. 4 ст. 39.22 ЗК РФ земельные участки, предполагаемые к обмену, подлежат обязательной оценке в соответствии с Законом об оценке.
Если по результатам оценки цена «публичного» земельного участка окажется ниже выкупной цены изымаемого «частного» земельного участка, то соответствующая разница должна быть компенсирована собственнику в течение трёх месяцев с момента государственной регистрации права собственности[1].
Несмотря на все особенности обмена земельных участков, его оформление осуществляется на основании обычного гражданско-правового договора мены, предусмотренного ст. 567 ГК РФ[2].
Необходимо обратить внимание, что ни ЗК РФ, ни иные законы не устанавливают, что указанные в главе 2 ЗК РФ случаи обмена земельных участков являются единственно допустимыми основаниями для мены земельных участков в рамках общих правил ГК РФ. Из этого следует, что в отношении государственных и муниципальных участков возможно заключение гражданско-правового договора мены по иным основаниям, чем указаны в ст. 39.21 ЗК РФ, на них особое регулирование «обмена земельных участков» распространяться не будет.
С учётом Письма Росреестра № 01-46/6237 требования к договору мены, заключаемому в целях обмена земельных участков установлены общими правилами ГК РФ и представлены в таблице 4.
Таблица 4. Требования к обмену земельных участков
1) Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2019 № Ф05-14805/2019 по делу № А41-10922/2019.
Если обмениваемый земельный участок находится в муниципальной собственности, то договор мены заключается с органом местного самоуправления, а если земельный участок находится в государственной собственности – договор заключается с Росимуществом[3] или его территориальным органом.
Законом допускается как заключение договора мены, предусмотренного гл. 5.2 ЗК РФ, так и отказ в его заключении.
Оспаривание заключённых договоров мены относится к полномочиям прокурора. Так, если между публичным и частным собственниками достигнуто соглашение по заключению договора мены, прокурор может обратиться с соответствующим иском об оспаривании данной сделки, если сочтёт, что требования ст. 39.21 ЗК РФ, устанавливающей случаи, в которых допустим такой обмен, не соблюдены[4].
Отказ в заключении договора мены может быть оспорен самим заявителем. Так, по результатам рассмотрения обращения заявителя с предложением заключить соответствующий договор мены при принятии ответственным органом решения об отказе должен быть предоставлен мотивированный отказ в письменной форме, который впоследствии может быть оспорен заявителем[5].
[1] П. 6 ст. 39.22 ЗК РФ.
[2] Ст. 39.22 ЗК РФ, письмо Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области от 29.05.2020 № 01-46/6237-исх (далее – Письмо Росреестра № 01-46/6237).
[3] Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом».
[4] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.02.2020 № Ф02-6523/2019 по делу № А58-6644/2018.
[5] Определение Верховного Суда РФ от 26.12.2019 № 305-ЭС19-24528; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2019 № Ф05-14805/2019 по делу № А41-10922/2019.