К юристам Land Law Firm обратился читатель нашего Telegram-канала с вопросом о ситуации, когда дороги в коттеджном поселке находятся в частной собственности.
Он интересуется практикой по землям, которые изначально имели сельскохозяйственное назначение, затем были переведены под ИЖС и разделены, а участки под дорогами остались в частной собственности, ограничивая доступ к земельным участкам массива.
На вопрос отвечает советник Land Law Firm Ксения Ульянова. Она отмечает: проблема появилась из-за изменения механизма возникновения права собственности на земли общего пользования в поселках. Если раньше земельные массивы предоставляли для садоводства на основании муниципальных актов с четким определением площади общих территорий, то сейчас застройщик покупает весь массив, делит его на участки под ИЖС, продает их, а земли под дорогами оставляет себе.
Что об этом говорит КС
Конституционный суд еще в 2016 году в постановлении № 23-П разъяснил особенность такой ситуации. В отличие от многоквартирных домов, покупка дома в коттеджном поселке автоматически не дает права собственности на инфраструктуру поселка.
В 2021 году КС подтвердил: часть территории, обустроенная для общего пользования, может оставаться в собственности застройщика или передаваться другим лицам.
Судебная практика
Суды рассматривают два основных типа споров. Во-первых, о статусе инфраструктурных объектов, когда жители пытаются обязать муниципалитет изъять земли общего пользования. Например, в деле № 88а-8565/2024 Седьмая кассация не стала обязать муниципалитет принять дороги на собственный баланс.
Во-вторых, о взыскании платы с жильцов за пользование инфраструктурой. При рассмотрения таких споров, суды исходят из того, что бремя содержания инфраструктурных объектов лежит на собственниках индивидуальных домов, но плата должна быть экономически обоснована.
Как отметил Конституционный суд, управляющая организация не может навязывать невыгодные условия пользования инфраструктурой.
Как быть собственникам
Ульянова выделяет два основных варианта решения:
Первый — заключить договор на содержание объектов инфраструктуры с собственником или управляющей организацией. Этот способ работает при разумной плате, но не исключает злоупотреблений со стороны владельца дорог.
Второй — передать дороги на баланс муниципалитета. Такой вариант снимает риски злоупотреблений, но на практике муниципальные власти редко соглашаются принять инфраструктуру и нести расходы по ее содержанию.
Рекомендации покупателям
При покупке дома или участка в коттеджном поселке Ксения советует:
- Проверить форму собственности на объекты инфраструктуры (особенно дороги).
- Изучить условия предоставления коммунальных услуг.
- Ознакомиться с тарифами за содержание инфраструктуры.
- Оценить ежемесячные расходы на обслуживание общих территорий.
