История
К. арендовал сельскохозяйственный участок на долгий срок. В 2019 году он передал свои права и обязанности гражданину С. В договоре значилось, что плата за переход права осуществляется в момент подписания наличными. Стороны подали договор на регистрацию, но позже К. подал заявление о ее приостановлении. В 2020 году К. снова передал право аренды участков по договору отступного П. Но на этот раз он не спрашивал согласия у компании-собственника участка. Но участок был во владении С., который отказался пускать нового «арендатора».
Суть иска
Собственник участка, компания, и ее арендатор С. потребовали признать недействительным соглашение об отступном. П. в ответ заявил иск об истребовании участка из чужого незаконного владения.
Позиции судов
Разошлись в оценке исковых требований. Апелляционная инстанция в итоге обязала передать участки П., поскольку С. не доказал факт оплаты по договору цессии, а значит, уклонение К. от регистрации договора было обоснованным. И раз договор не зарегистрирован, то С. и не является арендатором. Более того, изначальный договор аренды с К. не запрещает передавать права арендатора другим лицам. Соглашение об отступном не ущемило имущественное положение собственника.
Позиция ВС
Отсутствие госрегистрации договора не освобождает его стороны от исполнения взятых на себя обязательств. Суды установили, что участок передавался С. в пользование, вел там сельскохозяйственные работы. Договор цессии не оспорен, недействительным не признан. Следовательно, С. являлся арендатором, а соглашение об отступном нарушает его права. Что касается К., то суды должны были проверить его действия на предмет добросовестности.
Итог
Решение отменено в части передать участки П., вопрос направили на пересмотр.
Определение № 16-КГ22-40-К4 от 31 января 2023 года