История
Компания подала заявку на заключение договора аренды земли под склады на городском аукционе и оказалась его единственным участником. Город заключил договор на 10 лет по начальной цене предмета аукциона в 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (77,7 млн руб. на 2015 год). Что касается аукциона, его власти признали несостоявшимся из-за того, что была подана всего одна заявка. Компания успешно оспорила архивную кадастровую стоимость участка с 2016 года. Суд установил ее в размере 11, а не 77 млн руб. Следом арендатор подал новый иск.
Суть иска
Арендатор потребовал пересчитать арендную плату исходя из архивной кадастровой стоимости в 11 млн руб., а не 77 млн., и взыскать около 1 млн руб. переплаты за предшествующие три года.
Позиция судов
Три инстанции согласились с арендатором и удовлетворили его требования. Раз истец подал единственную заявку на участие в аукционе, значит, размер арендной платы не определяется по результатам торгов, а является регулируемым и рассчитывается от кадастровой стоимости. Договор менять не нужно, потому что цена аренды продолжает определяться как 1,5% от кадастровой стоимости.
Позиция Верховного суда
По общему правилу нельзя менять начальную цену предмета аукциона, признанного несостоявшимся, если сделку заключили с единственным участником. Размер арендной платы не является регулируемым, если определяется по результатам торгов (п. 18 постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 года № 73). А суды изменили договор настолько, что торги на этих новых условиях были бы совсем другими. С такими указаниями экономколлегия отказала в требованиях компании.
Итог
Арендная плата осталась прежней — высокой.
Определение № 303-ЭС22-28346 от 23 мая 2023 года по делу № А73-19953/2021.