История
В 2004 году в Москве компания получила участок в аренду на 49 лет для использования принадлежащих ей кафе и магазина. Тогда эти объекты числились как недвижимость. Спустя 11 лет Департамент городского имущества и Правительство города Москвы решили добиться сноса кафе и магазина (дело № А40-61875/2015). Суд удовлетворил исковые требования частично: объявил право собственности на объекты отсутствующим, но отказал в признании построек самовольными и сносе, поскольку признал постройки некапитальными (то есть не недвижимостью). Во исполнение этого решения объекты были исключены из ЕГРН и сняты с кадастрового учета.
Суть иска
ДГИ и Правительство подали новый иск о расторжении договора аренды земли. Ведь магазин и кафе, под эксплуатацию которых передавался участок, признаны некапитальными.
Позиция судов
Отклонили требования. Ведь компания использует землю по назначению и не допускает существенных нарушений договора аренды. Кроме того, спорные объекты изначально возводились как некапитальные, с момента создания стоят на балансе ответчика без изменений, а договор аренды земли заключался для их эксплуатации.
Позиция Верховного суда
В 2004 году ДГИ не мог отказать в заключении договора аренды земли, поскольку на этом участке стояли строения ответчика. Но когда суд признал объекты некапитальными, это кардинально изменило положение дел, ведь договор аренды носил строго целевой характер — для эксплуатации объектов недвижимости. Поскольку арендатор пользуется землей вопреки условиям договора и назначением участка, арендодатель вправе в разумный срок обратиться с иском о расторжении договора.
Итог
Дело направили на пересмотр. Предписали, в том числе, проверить действия сторон на добросовестность. В том числе — должен ли был арендодатель в ходе исполнения договора знать о некапитальном характере объектов арендатора и подтверждал ли он действие договора, несмотря на объективно ненадлежащее использование участка.
Определение № 305-ЭС23-165 от 5 июня 2023 года по делу № А40-8297/2022.