История
В 2002 году компания заключила с городом Москвой договор аренды участка под строительство и эксплуатацию ресторанного комплекса. В 2017 году его возобновили на неопределенный срок. В договоре было условие, что в случае нарушения сроков строительства объекта арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев просрочки в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11 сентября 2007 года № 793-ПП.
Компания завершила строительство лишь наполовину и обанкротилась, недостроенный объект продали с торгов.
Суть иска
Конкурсный управляющий банкрота оспорил пункт договора об увеличении арендной платы в случае нарушения сроков строительства. Ведь эта плата по договору обусловлены постановлением Правительства Москвы № 793-ПП, утратило силу в 2019 году. С тех пор, по подсчетам истца, он переплатил почти 11 млн руб., которые потребовал вернуть.
Позиция первой инстанции
Удовлетворила иск, а спорное условие признала ничтожным.
Позиция второй и третьей инстанции
Отклонили требования. Исполнение договора обязательно в принятой редакции, ведь обе стороны с ней согласились. Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок и действовал на условиях, которые были в него включены на указанную дату. При этом не имеет значения факт, что постановление № 793-ПП в дальнейшем утратило силу.
Позиция ВС
Договор аренды заключен не по результатам торгов, а это значит, что арендная плата регулируемая. В силу этого обстоятельства размер арендной платы не мог быть привязан к постановлению № 793-ПП после того, как оно утратило силу.
В то же время, спорное условие нельзя назвать ничтожным. Постановление № 793-ПП не признавалось недействительным, оно лишь утратило силу на будущее время, поэтому возвращать переплату надо по правилам главы ГК РФ об аренде.
Итог
Дело направили на новое рассмотрение.
Определение №305-ЭС23-10105 от 14 сентября 2023 года по делу № А40-135793/2021.