Верховный суд высказался не в пользу девелоперов, которые пытаются узаконить самовольные постройки в обход процедуры получения разрешительной документации. Застройщик из Сочи уведомил власти, что возведет два трехэтажных дома в функциональной зоне «Усадебная застройка и садоводство», но вместо этого начал строить четырехэтажные гостиницы. Администрация города потребовала снести незаконченные самовольные постройки, и первая инстанция удовлетворила это требование.
Апелляционная и кассационная защитили ответчика. Ведь повторная экспертиза показала, что здания можно привести в соответствие уведомлению. А застройщик подтвердил, что принимает к этому меры, предъявив договор строительно-монтажных работ.
Но Верховный суд оставил в силе решение первой инстанции о сносе спорных построек. ВС подчеркнул: добросовестный застройщик соблюдает ограничения, предусмотренные градостроительным регламентом, или принимает все меры, чтобы получить разрешение на строительство. В этом деле ответчик, наоборот, действовал недобросовестно и в обход процедуры получения разрешительной документации. А строительство четырехэтажных зданий не позволяли нормативные ограничения градостроительной деятельности, установленные генпланом города Сочи и его правилами землепользования и застройки (определение № 308-ЭС22-27642).
Это дело для «Адвокатской газеты» прокомментировала младший юрист Land Law Firm Виктория Бразевич. Она считает, что успешное разрешение судебного спора о признании права собственности на объект самовольного строительства напрямую зависит от добросовестности действий застройщиков. Как отметила юрист, в определении Верховный суд обращает внимание на то, что при строительстве объектов недвижимости застройщики обязаны принимать все необходимые меры к соблюдению соответствия фактических параметров зданий и предъявляемых к ним требований, а также при обращении в уполномоченные органы за разрешениями на строительство.
Виктория Бразевич указала: согласно принципу соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, установленного п. 2 ст. 7 Земельного кодекса, размещение и строительство объектов должны вестись строго на отведенных для этого в соответствии с материалами зонирования земельных участках соответствующего вида разрешенного использования и с соблюдением допустимых параметров в части площади и этажности объекта недвижимости (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июня 2022 года по делу № 2-15/2021; определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16 марта 2021 года по делу № 88-2523/2021 (88-29673/2020)).
Она отметила, что суды должны квалифицировать как обход закона действия застройщика, который нарушает условия, установленные документами градостроительного зонирования, с целью применить уведомительный порядок строительства вместо получения разрешения на строительство. Таким образом, ВС называет недобросовестным застройщика, который направил в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве с информацией, не соответствующей фактическим параметрам возведенных строений, указала Виктория Бразевич. «Верховный суд ориентирует нижестоящие суды внимательно относиться к тому, чтобы застройщики не использовали судебный порядок легализации самовольных построек как упрощенную процедуру получения прав на объекты, созданные без необходимых разрешений», — заключила Виктория Бразевич.
