С конца февраля 2022 года многие иностранные или аффилированные с иностранным бизнесом компании покинули либо приостановили деятельность на российском рынке. Учитывая сложившуюся на рынке беспрецедентную ситуацию, формируется большое количество юридических нюансов, включая взаимоотношения между арендодателями и якорными арендаторами с уникальными коммерческими условиями.
О прогнозах развития ситуации де-юре с приостановившими свою деятельность иностранными компаниями, особенностях арендных отношений и основных запросах к юристам от рынка – комментарий управляющего партнера Land Law Firm, адвоката Дениса Литвинова для мартовского выпуска журнала Commercial Real Estate:
❎ «Если говорить об общей температуре по больнице и не учитывать возможные уникальные условия договоров аренды, то стремительное закрытие бизнеса в России – это выбор каждого иностранного субъекта в отсутствие каких-либо обстоятельств, делающими невозможными аренду площадки под конкретные цели. Отдельно стоит отметить, что даже по докризисному законодательству не относились к форс-мажору как нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, так и отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров (п. 3 ст. 401 ГК РФ). То есть отсутствие у магазина товаров для торговли, равно как и отсутствие покупательского спроса, как форс-мажор толковаться не будет.
👨⚖️ Даже если в будущем появится разъяснение регулятора о том, что ситуация может подпадать под понятие форс-мажора, то скорее всего будет применима сложившаяся в пандемию позиция ВС РФ о том, что вопрос возможности освобождения от ответственности за неисполнение обязательства будет разрешаться судом с учетом фактических обстоятельств каждого конкретного дела.
❎ А пока де-юре при фактическом закрытии иностранной компанией своей торговой или иной площадки в России следует говорить не о форс-мажоре, а об одностороннем отказе арендатора от договора, который возможен при соблюдении содержащихся в договоре условий, в том числе условий об уведомлении арендодателя об отказе от договора за определенный срок и возможных штрафных санкциях.
📑 При этом уже сейчас многие крупные арендодатели фиксируют отсутствие каких-либо юридически оформленных волеизъявлений арендаторов на отказ от договоров аренды. То есть по сути площадки пока закрылись временно и нельзя исключать их возвращения. Заявления ряда крупных иностранных компаний о сохранении обычного режима работы и заработной платы для трудовых коллективов на ближайшие 3 месяца также позволяет рассматривать сценарий их скорого возвращения как достаточно вероятный.
🏢 Нужно учитывать также, что некоторые иностранные ритейлеры (например, IKEA) не арендуют, а имеют в собственности большинство из своих торговых площадок. Для них внесенный Правительством РФ законопроект о внешней администрации по управлению организацией, а также необходимость получения разрешения на совершение сделок купли-продажи объектов недвижимости с участием «недружественных» иностранных лиц – делают объекты недвижимости существенным якорем при принятии решения о продолжении или непродолжении бизнеса в России.
📄 Большинство ТЦ в своих правилах, соблюдение которых предписано договорами аренды, содержит необходимость получения арендатором разрешения от арендодателя на закрытие магазина, точки общепита в часы работы ТЦ. Некоторые договоры аренды предусматривают существенные штрафы за нарушение данного правила, некоторые – позволяют арендодателю за неоднократное его нарушение расторгать договор в одностороннем порядке. Повторюсь, по моему мнению, сейчас отсутствуют обстоятельства, делающие невозможной работу таких арендаторов. Следовательно, нет оснований и для неприменения указанных правил.
📃 Более того, предупреждение о невозможности соблюдения тех или иных условий договора в связи с наступлением форс-мажора – это обязанность в данном случае арендатора. А насколько мне известно, подобных письменных заявлений со стороны большинства иностранных арендаторов сделано не было.
💸 Дополнительным вопросом является принятие арендодателем решения, в какой момент предъявлять к арендатору требования об уплате штрафных санкций за нарушающее правила работы ТЦ закрытие магазина в рабочие часы, а также взыскании упущенной выгоды в виде неполучения процента с товарооборота. Видимо это лучше делать до введения внешней администрации, если соответствующий законопроект будет принят».
– Что делать с договорами всем остальным — возможно ли де-юре признание ситуации в целом для рынка форс-мажором, а обстоятельств — обстоятельствами непреодолимой силы, а значит — и пересмотр договоров, снижение по ним ставок и обсуждение новых правил игры в принципе для всех сегментов?
❎ Не думаю, что сейчас регулятор будет признавать ситуацию форс-мажором для арендного бизнеса. Ни одно из возможных обстоятельств непреодолимой силы пока не очевидны, а в условиях экономической турбулентности такое решение может еще больше расшатать ситуацию.
📑 Обращение в ТПП РФ для получения заключения о форс-мажоре также пока предполагается нецелесообразным, так как у палаты еще слишком мало информации и отсутствует нормативная база для выдачи подобных заключений.
– Какие основные запросы от рынка к юристам поступают сейчас?
❎ Все мы работаем сейчас в ситуации, не имевшей аналогов регулирования в российском законодательстве; как регулятору, так и правоприменителям приходится действовать «с нуля». Поэтому самыми актуальными для нас в сфере недвижимости на сегодня являются запросы именно по подобным не имевшим ранее аналогов вызовам:
- как структурировать сделку по покупки недвижимости, если одной из сторон является иностранное лицо из «недружественного списка», особенно в случае, если изменение законодательства пришлось на завершающую стадию сделки;
- каковы механизмы защиты права собственности на недвижимость за рубежом;
- имеет ли смысл фиксировать сейчас письменно претензии к арендаторам из «недружественных» стран (штрафы за закрытие, упущенная выгода в виде неполучения процента с товарооборота), если в перспективе у арендатора может быть введено внешнее управление.
🔎 Главная сложность заключается в том, что любые рекомендации сейчас зависят не столько от правового анализа, сколько от необходимости экономического и политического прогнозирования. Поэтому мы не даем сейчас рекомендации в том виде, в котором мы привыкли к ним до кризиса. Приходиться предполагать гораздо большее количество неизвестных, рассматривать большее количество вариантов и быть очень осторожными с точки зрения прогнозов формирования судебной практики.
Подробнее ознакомиться с мартовским выпуском журнала CRE 5-6 (404-405): https://www.cre.ru/journal/cre.
