Под несколькими многоквартирными домами разрешается сформировать один земельный участок. Эта позиция Верховного суда, которая вошла в Обзор практики ВС № 2 (2023), внесет определённость в действующую судебную практику и повлияет на правоприменение Росреестра, полагает младший юрист Land Law Firm Виктория Бразевич. Она прокомментировала вопрос для издания «ЭЖ-Юрист».
В том деле застройщик ввел в эксплуатацию несколько корпусов новых многоквартирных домов и передал квартиры дольщикам. После этого он обратился в Управление Росреестра, чтобы зарегистрировать прекращение права собственности на участок, который по закону переходил в общую долевую собственность владельцев квартир.
Но в регистрации отказали: под несколькими домами был сформирован всего один участок, а нужно было по участку под каждым из домов. Такое мнение было у Росреестра, и суды его поддержали.
С ними не согласился Верховный суд. Он указал, что положения Земельного и Градостроительного кодексов РФ не запрещают сформировать единый земельный участок, на котором возведены два и более отдельно стоящих многоквартирных домов (МКД). А закон обязывает погашать запись о госрегистрации прав на земельный участок при строительстве МКД одновременно с госрегистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений на этот земельный участок как на их общее имущество (ч. 5 ст. 16, ч. 5 ст. 40 ФЗ № 214 о долевом строительстве). Такую позицию ВС высказывает не впервые.
Как отмечает Виктория Бразевич, застройщики не раз сталкивались с проблемой невозможности регистрации прекращения права собственности в таких же обстоятельствах. Еще в письме от 15 февраля 2013 года № 14-00559/13 Росреестр выразил позицию о том, что при строительстве жилого комплекса участок должен быть сформирован под каждым многоквартирным домом, поэтому застройщики должны обращаться в уполномоченные органы с заявлением о формировании земельных участков.
Но, по словам Бразевич, иные государственные органы занимали противоположную позицию. Так, в частности, в Письме Минэкономразвития России от 18 августа 2017 года № 23179-ВА/Д23 и в Письме Комитета по земельным отношениям и строительству ГД ФС РФ от 18 января 2016 года № 3.31-21/20 «О разъяснении положений законодательства Российской Федерации» говорится, что отдельно стоящие МКД, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества — имущества общего пользования собственников помещений в МКД, отмечает Виктория.
По ее наблюдениям, на одном земельном участке довольно часто строят несколько МКД. Высший арбитражный суд и Верховный суд РФ сформировали правовой подход о правомерности перехода права собственности на земельные участки с момента государственной регистрации права собственности первого собственника МКД на часть земельного участка, необходимой для эксплуатации МКД применительно к земельным участкам, переданным для жилищного строительства определенной очередности. При этом не требуется формировать (выделять из общего земельного участка) самостоятельный земельный участок для эксплуатации жилых зданий.
Таким образом, в данном деле ВС РФ разрешает передать земельный участок в общую собственность владельцев квартир в нескольких корпусах, поскольку спорные МКД могут являться единым жилищным комплексом с едиными коммуникациями и инфраструктурой, подчеркивает Виктория Бразевич.
Подробнее: https://www.eg-online.ru/article/472027/