В одном из недавних дел Верховный суд определял, какую компенсацию убытков получит покупатель помещений из-за того, что регистрация перехода права в ЕГРН состоялась позже запланированного.
В 2020 году институт заключил с компанией договор о том, что продает ей помещения в Москве площадью 9 723 кв. м., занятые арендаторами. Покупатель оплачивал их частями: задаток в размере чуть менее 100 млн в июне 2020-го, а оставшуюся сумму около 400 млн первого сентября 2020-го. Но с регистрацией перехода прав возникли проблемы.
30 июня 2020-го стороны подали комплект документов в Росреестр, но в июне чиновники приостановили регистрацию до октября: в документах отсутствовал сам договор, а еще была информация о нецелевом использовании участка. В дальнейшем стороны подавали заявления о приостановлении регистрации, а институт запрашивал информацию у чиновников и предоставлял им пояснения и дополнительные документы по разным вопросам.
Кроме того, с октября 20-го по март 2021-го в отношении института действовал запрет на регистрационные действия с недвижимостью из-за долгов по исполнительному производству.
Иск о взыскании 26 млн руб.
В итоге переход права собственности зарегистрировали лишь в апреле 2021-го. Поэтому покупатель решил взыскать 10,6 млн руб. убытков — это не полученная за время задержки плата с арендаторов помещений, — и 15,5 млн руб. процентов за пользование средствами. Истец указывал, что ответчик с просрочкой исполнил договорное обязательство о регистрации недвижимости и передаче вещи.
Первая инстанция взыскала убытки в заявленном размере, а проценты снизила до 3 млн. Апелляционная инстанция не нашла оснований «жалеть» ответчика и присудила истцу все 15,5 млн руб. процентов. С этим решением согласилась кассация. Суды исходили из того, что в спорный период институт продолжал получать плату с арендаторов, которая для покупателя была упущенной выгодой. Кроме того, они приняли во внимание, что приостановление госрегистрации не признавалось незаконным.
Покупатель тоже виноват
Верховный суд усомнился в правомерности выводов нижестоящих инстанций.
Хотя в предпринимательских отношениях меры ответственности не зависят от вины, суд может их смягчить согласно п. 1 ст. 404 ГК РФ — в случае, если кредитор тоже виноват в увеличении убытков или не принял разумных мер, чтобы их уменьшить, отметила тройка судей экономколлегии. Тем не менее, нижестоящие суды упустили из виду, что одной из первых причин приостановления регистрации было отсутствие договора купли-продажи, который стороны должны были предъявить совместно.
Более того, они так же совместно подавали заявление о приостановлении госрегистрации. Здесь истец заявлял, что выдавал ответчику доверенность, и тот ею неправомерно воспользовался. Но по сделкам, совершенным по доверенности, права и обязанности возникают у представляемого, возразил ВС.
В таких обстоятельствах неправомерно возлагать всю ответственность только на институт, когда своевременная госрегистрация перехода права на отдельных этапах зависела от обеих сторон, подчеркивается в определении экономколлегии.
По этой же причине стоило рассмотреть вопрос о снижении размера процентов.
А еще, взыскивая убытки в размере арендной платы, суды не вычли из нее затраты собственника на содержание помещений, добавил ВС.
Экономколлегия сделала еще ряд указаний о порядке расчета процентов и направила дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Подробнее: http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2272418